路線価 (2023) 栃木県宇都宮市徳次郎町字大光院塚70-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 宇都宮市栃木県宇都宮市徳次郎町字大光院塚７０番６
価格時点	2023 年
駅名	東武宇都宮駅 から 10000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	683万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,434 円 1平米 2万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	683万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,434 円／坪 1平米 2万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宇都宮市の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は、地縁的選好性のある者が中心であり、それ以外の需要者は限定的である。近隣地域は旧来からの集落地域で、周辺には公共施設等も見られるが、不動産取引が少なく需給動向は停滞している。土地価格水準は、取引が少なく画地規模により左右されるため、中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、市街地近郊及び郊外部を中心に旧来からの集落及び既成の住宅地域が形成されている市街化調整区域内の圏域。需要者は各地域に地縁等を有するものが多い。近年の市街化調整区域における規制変更に伴い、地域毎に需給の変化が予測される。取引に際しては当事者の事情が反映されることが多い為、需給バランスの判定は困難である。又、規模等もまちまちで、土地総額での把握は困難であるが、１㎡当たり２万円前後が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸市場が未成熟であり収益目的の取引も見られず、収益性が価格形成に及ぼす影響が乏しい地域であることから、収益還元法の適用は行わなかった。自用目的の取引が中心の住宅地域であることから、市場の実勢を反映した比準価格の説得力は高いものと判断した。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域内の住宅地域に存することから、後記の理由により収益還元法及び原価法の適用は断念した。取引事例比較法の適用に際しては、正常取引で規範性の高い市街化調整区域内宅地に係る事例を収集し、各地域の位置関係及び周辺利用状況等の特性を踏まえた価格水準に留意して比較を行った。本件においては、市場性を反映して実証的と認められる比準価格を採用するとともに、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東武宇都宮駅北西方
距離	10000 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇都宮市栃木県宇都宮市徳次郎町字大光院塚７０番６
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	17 m
面積	330 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの集落地域であり、地域要因に大きな変動はないため、今後も現状のまま推移していくものと思われる。地価は、やや下落傾向で推移すると予測する。 (2)旧来からの戸建住宅等が散在する幹線道路背後の集落地域であり、地域要因に変動等はなく今暫くは現状維持で推移するものと予測する。公法上の規制から需給は停滞し、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万8,434 円 1平米 2万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万8,434 円 1平米 2万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万8,434円 1平米 2万700円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万8,765円 1平米 2万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万8,434円 1平米 2万700円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万8,765円 1平米 2万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナにおける社会経済活動の活性化が進んでいるが、物価上昇の影響や金融市場の動向に留意する必要がある。 (2)市の人口は微減傾向で推移し、物価高等による景気の先行き不透明感が増すなか、コンパクトシティ化の一角を担うＬＲＴの開業が迫っている。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動は見られない。 (2)近年の市街化調整区域内における規制変更により、需給の変化が予測されるが、集落地域として現状維持で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市徳次郎町字大光院塚７０番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,176 円／平米 7万8 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,543 円／平米 7万1,221 円／坪
標準価格 平米 坪	2万714 円／平米 6万8,480 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市徳次郎町字大光院塚７０番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,037 円／平米 6万9,548 円／坪
推定価格 平米 坪	2万521 円／平米 6万7,842 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,161 円／平米 6万3,346 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,200 円／平米 6万3,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市徳次郎町字大光院塚７０番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,282 円／平米 6万440 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,227 円／平米 6万258 円／坪
標準価格 平米 坪	2万30 円／平米 6万6,219 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市徳次郎町字大光院塚７０番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,316 円／平米 8万3,695 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,696 円／平米 8万1,645 円／坪
標準価格 平米 坪	2万964 円／平米 6万9,307 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,000 円／平米 6万9,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情