路線価 (2023) 栃木県宇都宮市御幸ケ原町字鐘打坂5-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 宇都宮市栃木県宇都宮市御幸ケ原町字鐘打坂５番１８
価格時点	2023 年
駅名	岡本駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万3,732 円 1平米 5万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万3,070 円／坪 1平米 5万8,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当市街地北東部を中心に市内住宅地域一円の圏域。需要者は主に圏内居住の３０～４０歳代の一次取得者で、圏外からの流入も一部に見られる。市場での需給は新しい区画整理地や中小規模の分譲地に集まっており、既存の住宅地域では選別が厳しい。取引価格帯の中心としては、面積１６５～２５０㎡の土地物件で９百万円台～１千万円台半ば程度、敷地が同程度の規模の新築戸建物件を想定すれば２千万円台半ば～３千万円前後程度。 (2) 同一需給圏は、市街地北東部に位置する住宅地域の圏域。需要者の中心は、宇都宮市居住者の中でも市街地北部周辺への選好性を有する個人のほか、隣接市町からの流入も見られる。比較的利便性が良好な住宅地域であるが、市街地北部近郊においては、土地区画整理事業並びに大手又は地場の不動産業者等による宅地供給は依然として多く、競合が著しい。土地は１千万円～１千５百万円、新築の戸建物件は２千５百万円～３千５百万円が需給の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパートも存するが多くは旧来の地主によるもので、市場での取引対象は自宅等の自用目的物件が大半である。一般に物件の選定に際しては収益性よりも、複数の物件間での比較においての居住の快適性や生活利便性が重視される。以上及び一般的要因の動向並びに代表標準地との検討を踏まえた上で本件では、収益価格は参考にとどめ、比準価格を妥当と認めこれを採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、市街地北東部の住宅地域を中心に規範性の高い事例を採用しており、市場の実態を反映した実証性の高い価格である。一方、対象標準地が周辺相場や居住環境の快適性等を重視して取引される傾向が強い地域に存し、収益性が反映されて価格形成がなされる状況にないことから、収益価格は低位に試算された。よって本件では、収益価格を参考に留め、比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岡本駅南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が多く見られる地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇都宮市栃木県宇都宮市御幸ケ原町字鐘打坂５番１８
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	16.5 m
面積	230 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小学校や中規模スーパーに近接する住宅地域。特段の変動要因はなく、暫くは現状維持的に推移するものと予測する。地価水準も緩やかな上昇傾向にあるものと思料する。 (2)宇都宮環状線背後に位置し、利便性等に着目した需要は堅調であるものの、既成住宅地域として地域要因に格別の変動はなく、今暫くは現状の地域的特性を保持しつつ推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万3,732 円 1平米 5万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万3,070 円 1平米 5万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万3,732円 1平米 5万8,600円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 19万2,740円 1平米 5万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万3,070円 1平米 5万8,400円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 19万2,740円 1平米 5万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口も微減傾向にある。１０月までの新設住宅着工は前年度並みのペース。住宅地へのコロナ禍の影響は概ね限定的と見られる。 (2)市の人口は微減傾向で推移し、物価高等による景気の先行き不透明感が増すなか、コンパクトシティ化の一角を担うＬＲＴの開業が迫っている。
地域要因
(1)建替えや中規模画地の細分化後の再販が見受けられる他は特段の変動はなく、安定的に推移した。 (2)周辺の区画整理地等の新興住宅地域と競合しているが、環状線背後の比較的利便性の良好な既成住宅地域として、需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。空地の状況が続いていたところ、昨年１０月に売買された。買主は同町内の個人。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市御幸ケ原町字鐘打坂５番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,035 円／平米 20万1,782 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,245 円／平米 19万2,558 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,737 円／平米 18万4,267 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,500 円／平米 19万3,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市御幸ケ原町字鐘打坂５番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,665 円／平米 17万804 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,780 円／平米 20万7,551 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,054 円／平米 18万5,315 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,900 円／平米 19万4,723 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｍ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市御幸ケ原町字鐘打坂５番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,310 円／平米 18万2,855 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,927 円／平米 18万1,589 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,626 円／平米 18万7,206 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,500 円／平米 19万6,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ａ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市御幸ケ原町字鐘打坂５番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,453 円／平米 18万9,940 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,495 円／平米 18万6,772 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,936 円／平米 18万4,924 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,700 円／平米 19万4,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公１Ｊ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市御幸ケ原町字鐘打坂５番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,775 円／平米 18万4,392 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,844 円／平米 17万8,008 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,509 円／平米 18万3,513 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,300 円／平米 19万2,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情