路線価 (2023) 栃木県宇都宮市中今泉2-11-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 宇都宮市栃木県宇都宮市中今泉２丁目１１番５外
価格時点	2023 年
駅名	宇都宮駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2億1,300万 円 (1640 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2億1,300万 円 (1640 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万9,780 円／坪 1平米 13万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宇都宮市内中心部及びその周辺で利便性の良好な地域である。需要者の中心は、居住用としてはマンション用地を求めているデベロッパー等で、当市で開発実績がある企業は典型的な需要者である。建築費は上昇しているが、好立地のマンション用地需要は堅調である。整備事業等が進展している宇都宮駅東地区でのまとまった土地は、高値取引もあり得る。需要の中心となる価格帯は、位置や画地規模、行政条件等により様々で一概には言いづらい。 (2) 同一需給圏は宇都宮市街地中心部及びその周辺の利便性が良好な地域一円である。典型的な需要者はマンション開発による採算性に着目したデベロッパーであり、特に北関東において開発実績を有する業者が中心である。近年、建築費の上昇が見られるが、再開発事業やＬＲＴ事業等の顕在化に伴い面大地の希少性は高まってきており、素地需要は堅調である。なお、画地規模や行政的条件により個別性が強く、需要の中心となる価格帯の判断は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内で利便性が良好な地域に存する取引事例を収集、選択のうえ試算した価格で、市場での取引の実態を反映した実証的な価格である。開発法による価格は、デベロッパーによる投資採算性に着目した価格であるが、想定要素を多分に含んでいる。両価格は概ね均衡して求められたが、相対的に説得力を有する比準価格を重視し、比準価格の水準の検証手段ともなる開発法による価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市街地中心部及びその周辺の面大地の取引から正常取引と認められる規範性の高い事例を採用しており、市場の実態を反映した実証性の高い価格である。開発法による価格は典型的な市場参加者であるデベロッパーが着目する収支計画に基づく投資採算性を反映した価格である。両価格は概ね均衡して求められたが、本件においては、比準価格を重視し、やや想定要素が内在する開発法による価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宇都宮駅　北東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	496.1 坪 (1640 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層マンション、店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇都宮市栃木県宇都宮市中今泉２丁目１１番５外
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	100 m
北	75 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	40 m
面積	1600 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３３ｍ市道　　　二方路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)宇都宮駅東の区画整理済みの商住混在地域で、河川を道路の中に挟んだ幹線道路沿いにマンション、アパート、店舗等が混在している。地域要因に格別な変動は認められず、当面現状のままで推移するものと予測する。 (2)幹線道路沿いにマンション、アパート、店舗等が見られる地域で、マンション素地をはじめ多様な用途に対する需要が見込まれることから地価は引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 43万3,086 円 1平米 13万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 43万3,086円 1平米 13万1,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は持ち直しの動きだが、消費者物価は上昇し、金利上昇懸念も出ており不透明感が有る。当市の人口は微減に転じており、世帯数は微増傾向。 (2)市の人口は微減傾向で推移し、物価高等による景気の先行き不透明感が増すなか、コンパクトシティ化の一角を担うＬＲＴの開業が迫っている。
地域要因
(1)市内では人気のある宇都宮駅東の土地区画整理地内の幹線道路沿いに所在。需要は高く、地積の大きい土地には希少性もある。地価は上昇傾向が継続。 (2)ＪＲ宇都宮駅東方の幹線沿いの面大地から構成される地域である。希少性は高く周辺事業の顕在化と併せて需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｉ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市中今泉２丁目１１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,835 円／平米 29万3,689 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,460 円／平米 39万4,935 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,526 円／平米 45万1,355 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市中今泉２丁目１１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,828 円／平米 38万9,539 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,526 円／平米 41万1,683 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,715 円／平米 42万8,838 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市中今泉２丁目１１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,576 円／平米 28万9,526 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,685 円／平米 32万2,947 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,533 円／平米 42万4,930 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｆ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市中今泉２丁目１１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,384 円／平米 29万2,198 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,425 円／平米 50万3,917 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,428 円／平米 43万7,807 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情