路線価 (2023) 栃木県宇都宮市池上町1-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 宇都宮市栃木県宇都宮市池上町１番３
価格時点	2023 年
駅名	東武宇都宮駅 から 570m
路線価
1坪当たり	1坪 84万3,030 円
1平米当たり	1平米 25万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	7,350万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万1,308 円 1平米 31万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	7,350万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万1,308 円／坪 1平米 31万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市中心部で宇都宮駅西大通り及びその周辺に所在する既存の商業地域である。需要者は地元資本による自社ビル利用のほか大手企業の進出も見られる。商況は官民による中心市街地活性化策等により繁華性の回復がみられたが、新型コロナ感染症の影響により商況は再び後退した。感染症対応が安定し、商況は再び回復傾向にあるが今後の動向は不透明である。中心及びその周辺商業地の土地価格は５，０００万円～１億円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は東武宇都宮駅からＪＲ宇都宮駅東西周辺に至る中心商業地域の圏域。需要者の中心は、自社ビル及びテナントビル等の商用利用を目的とした県内外の法人が中心である。テナント需要は店舗、オフィス共に依然弱含みである一方、土地需要は画地条件等により選好性に差異はあるが、良好な立地条件及び中心部における開発機運もあり比較的底堅く推移している。なお、画地規模が一様ではなく、土地の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は、テナントビル等の収益物件も見られるものの、中低層の自社ビルが多く、投資物件としての需要は少なく、商業事業者向けの賃貸市場の熟成度は若干低い。よって、市場の実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、更に単価と総額の関連も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は中心商業地域に存する規範性の高い取引事例により求められており、市場性を反映した価格である。収益価格は従来からの賃貸需要の逓減から、土地価格に見合うだけの賃料水準の形成には至っていない状況を反映して低めに試算された。本件においては、市場参加者の着目する市場性が適正に反映された比準価格に妥当性があるものとしてこれを重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東武宇都宮駅　北東方
距離	570 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇都宮市栃木県宇都宮市池上町１番３
標準地の範囲
東	80 m
西	20 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	22 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部の古くからの商業地域で長年低迷が続いた後、近年飲食店を中心に繁華性の回復が見られたが、今回のコロナ感染症の影響で後戻りした感があり、商況は当面不透明な状況が続くと予測する。 (2)市内中心部に位置する成熟した商業地域であり、地域要因に格別の変動はなく、現状の地域的特性を保持しつつ推移していくものと予測される。需給動向から地価は概ね横這いで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 106万1,226 円 1平米 32万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 106万1,226 円 1平米 32万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 106万1,226円 1平米 32万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 105万1,308円 1平米 31万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 106万1,226円 1平米 32万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 105万1,308円 1平米 31万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナへの対応は安定したものの依然不透明感がある。市の人口は微減に転じたがコンパクトシティ化に向け立地適正化等の施策を進めている。 (2)市の人口は微減傾向で推移し、物価高等による景気の先行き不透明感が増すなか、コンパクトシティ化の一角を担うＬＲＴの開業が迫っている。
地域要因
(1)飲食関連を中心に回復しつつあった中心商業地は、コロナ禍により後退したが、コロナ禍への対応の安定とともに、回復傾向が見受けられる。 (2)テナント需要は依然厳しいものの、大通り沿いの中心商業地域として相対的希少性は高く中心部における局所的な開発機運もあり需要は比較的底堅い。
個別的要因	(1)宇都宮市の中心商業地にあるが、標準地の価格形成に変動を与える要因に特別な変動はなく、競争力の程度に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市池上町１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万3,735 円／平米 103万7,208 円／坪
推定価格 平米 坪	31万3,735 円／平米 103万7,208 円／坪
標準価格 平米 坪	35万2,908 円／平米 116万6,714 円／坪
査定価格 平米 坪	35万3,000 円／平米 116万7,018 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市池上町１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,316 円／平米 70万8,529 円／坪
推定価格 平米 坪	31万3,514 円／平米 103万6,477 円／坪
標準価格 平米 坪	31万9,912 円／平米 105万7,629 円／坪
査定価格 平米 坪	32万 円／平米 105万7,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市池上町１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,335 円／平米 35万4,850 円／坪
推定価格 平米 坪	26万8,864 円／平米 88万8,864 円／坪
標準価格 平米 坪	29万8,406 円／平米 98万6,530 円／坪
査定価格 平米 坪	29万8,000 円／平米 98万5,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｆ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市池上町１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万7,989 円／平米 65万4,552 円／坪
推定価格 平米 坪	17万3,093 円／平米 57万2,245 円／坪
標準価格 平米 坪	31万3,007 円／平米 103万4,801 円／坪
査定価格 平米 坪	31万3,000 円／平米 103万4,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公１Ｍ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市池上町１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万2,055 円／平米 70万1,054 円／坪
推定価格 平米 坪	21万2,903 円／平米 70万3,857 円／坪
標準価格 平米 坪	31万9,674 円／平米 105万6,842 円／坪
査定価格 平米 坪	32万 円／平米 105万7,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情