路線価 (2023) 栃木県宇都宮市駅前通り1-5-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 宇都宮市栃木県宇都宮市駅前通り１丁目５番１２
価格時点	2023 年
駅名	宇都宮駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 89万2,620 円
1平米当たり	1平米 27万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3,540万 円 (107 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万4,286 円 1平米 33万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	3,550万 円 (107 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万7,592 円／坪 1平米 33万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は宇都宮市中心部の既成商業地域である。需要者の中心は不動産開発業者、飲食店舗等を展開する法人等と推測される。中心市街地は郊外型路線商業地域への顧客の流出等により空洞化傾向にあったが、近年は市内中心部における高層マンションの建設等に伴う居住者の増加や、市街地再開発事業により顧客の中心部への回帰が認められる。近隣地域内は古いビル等が多く取引も極めて少ないことから中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は宇都宮市中心部の既存商業地域で、需要者の中心は不動産開発業者等の法人。店舗等の立地環境が良好な駅前商業地域で、周辺では市街地再開発事業の計画があり、駅西側へのＬＲＴ延伸計画も公表され、商業ポテンシャルが高く、今後の発展も期待される。新型コロナの先行きは不透明であるが、当該立地優位性から飲食店を中心としたテナントの出店意欲も底堅く需要は強い。画地規模等により取引の価格帯は各々で、需要の中心価格帯は見い出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は駅前の大通り沿いに位置するが、現状は低層の飲食店等を主体とする低層利用が目立ち、容積率を十分に活用していない（高度利用が進展していない）ことから土地価格に相応する賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。よって、価格決定に際しては、当該地域の地域の特性及び取引の状況、単価と総額の関連の適否、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺に賃貸用の店舗兼事務所等が立地しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。中低層の店舗・事務所ビル等が多く、容積率を十分に活用しない土地利用が中心であり、収益性に反映し難い側面を含んで土地価格が形成される傾向もあるため、現実の取引実態を反映し信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宇都宮駅西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	32.4 坪 (107 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇都宮市栃木県宇都宮市駅前通り１丁目５番１２
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	16 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	３０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗等の連たんする駅前の商業地域で、周辺地域においては市街地再開発事業等の施行が予定され高度利用等も見込まれ、今後は発展的に推移するものと予測される。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)店舗等の立地環境が良好な駅前商業地域で、周辺では市街地再開発事業の計画があり、駅西側へのＬＲＴ延伸計画も公表され、今後の発展も期待されており、需要は強く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 111万7,428 円 1平米 33万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 112万734 円 1平米 33万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 111万7,428円 1平米 33万8,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 107万4,450円 1平米 32万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 112万734円 1平米 33万9,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 107万4,450円 1平米 32万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)原材料高や円安による物価上昇が継続するが、新型コロナウイルスの感染抑制と経済活動の両立を図り個人消費や生産活動は緩やかに持ち直している。 (2)ネットワーク型コンパクトシティの形成を推進している。市人口は微減傾向で、物価高の影響等もあって、県内景気等の先行きは不透明である。
地域要因
(1)宇都宮駅西口周辺の商業地で、低層店舗の連たんする状況であるが周辺で再開発計画の動き等もあって地価はやや上昇傾向で推移している。 (2)駅前の商業地域で、地域要因に特別な変動はないが、周辺で再開発計画等もあり、需要は強く、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市駅前通り１丁目５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万8,476 円／平米 88万7,582 円／坪
推定価格 平米 坪	26万8,476 円／平米 88万7,582 円／坪
標準価格 平米 坪	34万2,444 円／平米 113万2,120 円／坪
査定価格 平米 坪	34万2,000 円／平米 113万652 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市駅前通り１丁目５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万3,735 円／平米 103万7,208 円／坪
推定価格 平米 坪	31万3,735 円／平米 103万7,208 円／坪
標準価格 平米 坪	34万8,208 円／平米 115万1,176 円／坪
査定価格 平米 坪	34万8,000 円／平米 115万488 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市駅前通り１丁目５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,316 円／平米 70万8,529 円／坪
推定価格 平米 坪	31万3,514 円／平米 103万6,477 円／坪
標準価格 平米 坪	34万406 円／平米 112万5,382 円／坪
査定価格 平米 坪	34万 円／平米 112万4,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市駅前通り１丁目５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,335 円／平米 35万4,850 円／坪
推定価格 平米 坪	26万8,864 円／平米 88万8,864 円／坪
標準価格 平米 坪	32万6,688 円／平米 108万31 円／坪
査定価格 平米 坪	32万7,000 円／平米 108万1,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情