路線価 (2023) 栃木県宇都宮市双葉2-438-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 宇都宮市栃木県宇都宮市双葉２丁目４３８番３１
価格時点	2023 年
駅名	江曽島駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万2,909 円 1平米 7万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万2,909 円／坪 1平米 7万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に宇都宮市内南部の商業地域、商住混在地域である。需要者の中心は、画地規模が小さい土地については個人事業者や地元企業である。当該地域は、江曽島駅至近に小規模な店舗等が散見される近隣商業地域で、駐車場は少ない。幹線道路沿いの大型店舗等へ顧客が流出し、また、高齢化等もあり、既存商店街は衰退化が進行し商業地需要は低迷している。需要の中心となる価格帯は、商業地の取引が少なく、画地規模にもよるので一概には言いづらい。 (2) 同一需給圏は、宇都宮市の郊外の商業地域が中心である。需要者は、地元の個人事業者が中心であるが、県内に店舗、事業所を展開している法人等も見られる。旧来からの既成商業地域では、幹線道路沿いの商業地域や大型商業施設へ顧客が流出し繁華性が低下しており、需要が弱い状況にある。土地価格水準は、取引が少なく、画地規模により左右されるために中心となる価格帯は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は衰退化が見られる商業地で、自用目的での取引が中心となる。賃貸需要は弱いため土地価格に見合うだけの賃料水準が形成されておらず、取引価格の水準を指標に価格が決定されることの方が多いと考えられる。また、新築あるいは築浅の賃貸事例の収集には限界もある。よって、取引の実態を反映した実証的な比準価格を標準とし、想定要素を多分に含んでいる収益価格を関連づけ、不動産市場の動向等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、実際の取引事例を基に交通利便性、繁華性等を適切に反映した試算価格が求められた。収益価格は、周辺地域の賃料水準が土地価格に見合っていないことなどから、比準価格より低く試算された。以上より、地域内の価格形成要因等を勘案することにより、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、前年公示価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	江曽島駅　南方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	40.2 坪 (133 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗兼住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇都宮市栃木県宇都宮市双葉２丁目４３８番３１
標準地の範囲
東	100 m
西	70 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	15 m
面積	135 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)江曽島駅近くに低層店舗が建ち並ぶ近隣商業地域。熟成度は高く、小規模な店舗が多く、駐車場は余り整備されていないため顧客吸引力が弱く商業地としては低迷している。当面は現況のままで推移するものと予測される。 (2)江曽島駅に近い低層店舗が建ち並ぶ近隣商業地域であり、地域要因に大きな変動はないため、今後も概ね現状のまま推移していくものと思われる。地価は、やや下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万6,546 円 1平米 7万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万8,199 円 1平米 7万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万6,546円 1平米 7万7,600円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 25万3,570円 1平米 7万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万8,199円 1平米 7万8,100円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 25万3,570円 1平米 7万6,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は持ち直しの動きだが、消費者物価は上昇し、金利上昇懸念も出ており不透明感が有る。当市の人口は微減に転じており、世帯数は微増傾向。 (2)ウィズコロナにおける社会経済活動の活性化が進んでいるが、物価上昇の影響や金融市場の動向に留意する必要がある。
地域要因
(1)画地規模の小さい商店街で店舗閉鎖も見られる。商業地の需要は少なく、地価は若干下落から横ばい傾向で、背後の住宅地との価格差は縮小ぎみ。 (2)地域要因に大きな変動は見られないが、繁華性等は低下傾向にある。
個別的要因	(1)土地自体の個別的要因の変動は無いが、画地規模の小さい商業地の需要は低迷が見られ、標準地においては建物が取り壊され、空き地となった。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市双葉２丁目４３８番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,250 円／平米 25万2,083 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,174 円／平米 25万1,831 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,174 円／平米 25万1,831 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,200 円／平米 25万1,917 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市双葉２丁目４３８番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,412 円／平米 26万2,536 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,281 円／平米 25万2,185 円／坪
標準価格 平米 坪	8万211 円／平米 26万5,178 円／坪
査定価格 平米 坪	8万200 円／平米 26万5,141 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｍ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市双葉２丁目４３８番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,023 円／平米 29万4,310 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,646 円／平米 29万6,370 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,225 円／平米 25万8,612 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,200 円／平米 25万8,529 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市双葉２丁目４３８番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万554 円／平米 26万6,312 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,071 円／平米 28万7,857 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,846 円／平米 25万747 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,800 円／平米 25万595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情