路線価 (2023) 栃木県宇都宮市旭2-3458-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 宇都宮市栃木県宇都宮市旭２丁目３４５８番７
価格時点	2023 年
駅名	東武宇都宮駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 29万7,540 円
1平米当たり	1平米 9万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	5,040万 円 (442 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	5,040万 円 (442 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万6,884 円／坪 1平米 11万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市街地中心部から近郊における幹線沿いの商業地域の圏域。需要者の中心は自用の店舗・事務所及びこれら用途と併用した住宅の用に供する法人・個人事業者等が中心であり、立地性のほか、繁華性及び用途の多様性等の沿道の状況に着目して取引を行う傾向にある。利便性の高い幹線沿いの地域として値頃感から商業及び住宅用途双方の需要が堅調に推移している。なお、画地規模や利用目的が一様でなく、需要の中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は当市及び周辺市町の路線系商業地域で、需要者の中心は県内外で広域的な事業展開をする企業等である。当該地域は中心市街地周辺に位置する路線系商業地域で商業地の分散化等に伴う顧客吸引力の低下傾向に変化のない中、新興の郊外型路線系商業地との選別化等の進行が認められるものの、需要競合等を通じて地価は堅調に推移している。取引規模がまちまちで市場の中心価格帯の把握は困難であるが１㎡当たり１１万円程度が需要の中心と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格はやや広域ではあるものの、市街地中心部の主要な幹線沿いに存する類似性の高い取引事例により求められており、市場性を反映した価格である。一方、収益価格はやや低迷する商況を反映した賃貸需要の逓減から低めに試算された。本件においては、市場参加者の着目する市場性が適正に反映された比準価格に妥当性があるものとしてこれを重視し、収益価格を比較考量のうえ、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、地域的特性が類似する路線系商業地の事例を中心に採用しており、当該商業地の市場性を反映して説得力を有する価格である。収益価格は、駐車場を多く必要とする地域的特性から低位に試算されており、当該収益価格の相対的信頼性はやや劣るものと判断する。よって、本件においては、当該地域の市場性を反映し説得力のある比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東武宇都宮駅南東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	133.7 坪 (442 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	幹線街路沿いに店舗、住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇都宮市栃木県宇都宮市旭２丁目３４５８番７
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	35 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	28 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商況は依然としてやや弱いが、背後の住宅用地への回帰傾向と併せて中心部の幹線沿いの地域としての値頃感から商業及び住宅用途双方の需要が見込まれる。地価は横這い乃至若干の上昇基調で推移するものと予測する。 (2)低層店舗兼住宅を中心とした路線系商住混在地域であり、当該地域に格別の変動要因はないので、当分の間、現状を維持するものと予測する。商業地としての熟成度は高く、地価は比較的堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万3,496 円 1平米 11万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口は微減傾向で推移し、物価高等による景気の先行き不透明感が増すなか、コンパクトシティ化の一角を担うＬＲＴの開業が迫っている。 (2)景気の先行きに対する不透明感が払拭できない中、当市では商業地の拡散化、中心商業地の空洞化傾向に変化はなく、地価は二極化が進行している。
地域要因
(1)市中心部における幹線沿いの商業地域で、地域要因の大きな変動は見られないが、商業及び住宅用途共に需要は堅調である。 (2)当該地域に格別の変動要因はなく、熟成度の高い路線系商業地域であり、新興の路線商業地等との競合が認められるが需要は比較的底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に格別の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市旭２丁目３４５８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,883 円／平米 33万6,825 円／坪
推定価格 平米 坪	12万582 円／平米 39万8,644 円／坪
標準価格 平米 坪	12万582 円／平米 39万8,644 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市旭２丁目３４５８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,533 円／平米 21万9,958 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,809 円／平米 39万2,783 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,151 円／平米 37万4,077 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市旭２丁目３４５８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,510 円／平米 32万8,980 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,809 円／平米 32万9,969 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,560 円／平米 36万2,205 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市旭２丁目３４５８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,238 円／平米 33万7,999 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,892 円／平米 34万3,467 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,416 円／平米 39万4,789 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公１Ｂ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市旭２丁目３４５８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万554 円／平米 26万6,312 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,071 円／平米 28万7,857 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,938 円／平米 36万3,455 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情