路線価 (2023) 北海道札幌市厚別区厚別東3条3-24-236 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市厚別区北海道札幌市厚別区厚別東３条３丁目２４番２３６
価格時点	2023 年
駅名	新さっぽろ駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,440万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,410万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万3,824 円／坪 1平米 10万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は厚別東地区を主に厚別区東部を中心とした住宅地域一円。需要者は札幌市内に居住する一次取得者が大半を占め、一部建売業者の進出も見られる。地下鉄駅周辺の地価高騰により郊外住宅地域への需要が総体的に増加している。当該近隣地域は国道１２号背後の生活利便性が良好な地域で地価は上昇傾向が続いている。土地需要の中心価格は２，４００万～２，５００万円程度と思われる。総額を抑えるため小規模画地での分譲も多くなっている。 (2) 同一需給圏は厚別区・白石区等に位置する最寄駅からやや距離のある低層住宅地域である。需要者は札幌市の居住者が大半を占めているが、周辺市域からの転入も見られる。札幌市の住宅地は居住の都心回帰傾向が続いているが、一方で、都心部の地価上昇により戸建住宅用地の需要エリアが拡大傾向にあり、厚別東地区等の郊外住宅地においても地域により宅地需要は強含みに転じている。土地は対象標準地と同規模で２４００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は厚別東地区に存する一般住宅が多い住宅地域であり、地域内の取引も自己利用目的が主である。賃貸需要は少なく土地建物の総額に見合った賃料設定が出来なかったため収益価格が低位に試算されたのは止むを得ないと判断する。よって、市場動向を反映した実証的価格として信頼性が高い比準価格を重視して、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討結果をも踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は賃貸共同住宅等の収益物件も見られるが、低層アパート等の使用容積率の低い物件が主であるため、収益価格は低位に試算された。必ずしも土地の最高度利用を前提としない当該地域における土地残余法の各種想定には限界があるため、本件収益価格の精度は劣ると判断した。快適性を重視する住宅地域であるため、本件は実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新さっぽろ駅北東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	70.2 坪 (232 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市厚別区北海道札幌市厚別区厚別東３条３丁目２４番２３６
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	15 m
面積	240 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	１８ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道背後の一般住宅地域で、厚別地区全体に地位向上が見られる。生活利便性が良好な住宅地域として今後も発展的に推移すると予測する。地価も強含みで推移するものと思われる。 (2)当該地域は厚別区の標準的な低層住宅地域として当分の間、現状を維持すると思われる。都心部の地価上昇に起因する戸建住宅用地の需要エリア拡大により、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 16 ％
2022年	1坪 29万9,193円 1平米 9万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
前年から次年への変動率 14.9 ％
2019年	1坪 29万9,193円 1平米 9万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利を背景とした住宅需要が地価上昇と建築費高騰により割安感のある郊外へ流入していたが、金利先行きに上昇懸念が出始めている。 (2)札幌市の住宅地は、郊外部まで需要エリアが拡大している。なお、現時点で新型コロナの悪影響は、戸建住宅地域では顕在化していない。
地域要因
(1)再開発による厚別地区全体の地位向上、郊外住宅地の需要増の影響等から、国道背後の生活利便性が良好な当該地域の地価は大きな上昇率で推移した。 (2)地域要因に特段の変動はないが、戸建住宅用地の需要エリア拡大により、厚別東地区の宅地需要は強含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市厚別区
地域	北海道札幌市厚別区厚別東３条３丁目２４番２３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,468 円／平米 31万8,923 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,749 円／平米 32万6,464 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,749 円／平米 32万6,464 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市厚別区
地域	北海道札幌市厚別区厚別東３条３丁目２４番２３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,584 円／平米 39万5,345 円／坪
推定価格 平米 坪	12万629 円／平米 39万8,799 円／坪
標準価格 平米 坪	12万629 円／平米 39万8,799 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市厚別区
地域	北海道札幌市厚別区厚別東３条３丁目２４番２３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,527 円／平米 25万9,610 円／坪
推定価格 平米 坪	8万78 円／平米 26万4,738 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,209 円／平米 31万1,455 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,900 円／平米 33万269 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市厚別区
地域	北海道札幌市厚別区厚別東３条３丁目２４番２３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,870 円／平米 31万6,946 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,166 円／平米 30万4,701 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,407 円／平米 33万8,558 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情