路線価 (2023) 栃木県宇都宮市元今泉1-3-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 宇都宮市栃木県宇都宮市元今泉１丁目３番１
価格時点	2023 年
駅名	宇都宮駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	6,980万 円 (442 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万2,348 円 1平米 15万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	6,940万 円 (442 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万9,042 円／坪 1平米 15万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中心部周辺幹線道路沿いの商業地域で、需要者は店舗・事務所利用を目的とする事業者、マンション業者等が中心である。ＪＲ宇都宮駅西と駅東を結ぶ幹線道路沿いにあって通過交通量は多いものの顧客に結びつかない面があり商況はやや停滞気味であるが、駅東地区はマンション需要が旺盛であり、周囲においても中層のマンションが増えつつある。画地規模は一様ではなく、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、宇都宮市内の商業地域、主にＪＲ宇都宮駅東口の中層マンション・オフィスビル及び低層店舗等が立地する一円の圏域である。典型的市場参加者は、資金調達力のある地元その他中小企業の法人等が考えられ、中心市街地においては、新型コロナの影響により空室が増加したが、ウイズコロナの下で空室率・収支の改善が期待される。需要の中心となる価格帯は、総じて土地建物の規模・類型、取引形態が様々であるため把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域に存する規範力の高い取引事例により比準価格を試算し得た。宇都宮駅に近い商業地域であるものの、賃貸需要がやや低い地域で収益物件の稼働率は低く、収益価格は低く算定された。本件では、市場の動向や採用した事例の規範性等を考慮し、実際の取引価格に基づく比準価格の方が説得力が高いと判断し、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、ＪＲ宇都宮駅東側の幹線街路沿線に中層マンション等が建ち並ぶ地域であるが、新規賃料水準はやや弱含みのため、典型的市場参加者は、賃貸収入よりもむしろ自用を目的とし、利便性・客観性を重視して、取引市場での動向を注視して価格の意思決定をすると思料される。よって標準地に係る市場の特性を反映し、実証性に優る比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	宇都宮駅北東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	133.7 坪 (442 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗兼共同住宅等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇都宮市栃木県宇都宮市元今泉１丁目３番１
標準地の範囲
東	80 m
西	60 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	27 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域はＪＲ宇都宮駅西と駅東を結ぶ幹線道路沿いで、車両の通過交通の多い商業地域にある。古い店舗、事務所も混在しているが、マンションも増えつつあり、今後発展的に推移するものと予測する。 (2)ＪＲ宇都宮駅北東側に中層店舗事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域で、駅東口地区整備事業が完成し、令和５年８月にＬＲＴが開通予定であることから、地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 53万2,266 円 1平米 16万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万2,266 円 1平米 16万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナへの対応は安定したものの依然不透明感がある。市の人口は微減に転じたがコンパクトシティ化に向け立地適正化等の施策を進めている。 (2)総じて貸店舗・オフィス空室率は僅かに上昇しているが、令和５年春にＪＲ宇都宮駅東口で貸事務所の大量供給が見込まれ、今後の動向が注目される。
地域要因
(1)宇都宮駅東地区は、駅、中心部等に近い上、市街地が整然と整備されており、郊外型商業施設と比肩する競争力を有しており発展的に推移している。 (2)ＪＲ宇都宮駅東口で、北関東初のコンベンション施設ライトキューブ宇都宮が供用開始となり、駅東地区における需要は総じて強含みである。
個別的要因	(1)宇都宮駅東の幹線沿い商業地にあり、標準地の価格形成に変動を与える要因に特別な変動はなく、競争力の程度に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｉ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市元今泉１丁目３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,850 円／平米 35万6,552 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,666 円／平米 31万6,272 円／坪
標準価格 平米 坪	16万1,325 円／平米 53万3,340 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市元今泉１丁目３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,238 円／平米 33万7,999 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,892 円／平米 34万3,467 円／坪
標準価格 平米 坪	16万824 円／平米 53万1,684 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市元今泉１丁目３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,883 円／平米 33万6,825 円／坪
推定価格 平米 坪	12万582 円／平米 39万8,644 円／坪
標準価格 平米 坪	16万991 円／平米 53万2,236 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市元今泉１丁目３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,385 円／平米 46万807 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,385 円／平米 46万807 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,076 円／平米 53万5,823 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情