路線価 (2023) 栃木県宇都宮市伝馬町1295-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 宇都宮市栃木県宇都宮市伝馬町１２９５番５
価格時点	2023 年
駅名	東武宇都宮駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	951万 円 (63 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万9,206 円 1平米 15万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	951万 円 (63 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万9,206 円／坪 1平米 15万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は宇都宮市の中心市街地の既成商業地域である。需要者の中心は地元の個人事業主、県内の不動産業者、法人等と推測される。近隣地域内の建物は近隣型商業地域であることから、店舗兼住宅等が多く、地域内の高度利用は進展していない。宇都宮市中心市街地活性化事業や商店街独自の振興策等により繁華性の向上を図っている。近隣地域内は熟成度が高いため取引が少なく、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、宇都宮市中心部の商業地域である。近隣地域は、小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの商店街であり、需要者は地元の個人事業主や県内の法人等が中心である。大型店舗との競合や商業地の分散化傾向により、中心商業地の空洞化が見られたが、中心商業地の活性化等の政策が功を奏し、商況は回復しつつあると判断する。画地規模が一様でなく、更地取引はほとんど見られないため、土地の中心価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は賃貸用部分も見受けられるが、空き店舗も存するなど賃貸物件の稼働率は低く、自用のビルが中心である。また、低層利用が多く（高度利用が進展していない）不動産の収益性の観点が希薄である。よって、価格決定に際しては、当該地域の地域的特性及び取引の状況、単価と総額の関連の適否、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 低層利用が標準的であり、基準容積率を生かした高層利用は見あたらないため、中心部にありながら投資物件としての需要は少ない。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算される傾向にある。従って、多数の取引事例から試算した市場の実態をより反映する信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格を関連付け、単価と総額の関連について十分留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	東武宇都宮駅　北西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	19.1 坪 (63 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	390 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇都宮市栃木県宇都宮市伝馬町１２９５番５
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	11 m
面積	70 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	390 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は東武宇都宮駅に比較的近い近隣型商業地域である。当地域は今後も現状を維持して推移しつつ、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)市中心部の旧来からの商業地域で飲食等の新規出店も見られるが、地域要因に格別な変動要因は見当たらない。概ね現状で推移すると予測する。コロナ禍の行動制限が解除され、地価はやや上昇基調になると判断する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 50万9,124 円 1平米 15万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 51万2,430 円 1平米 15万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 50万9,124円 1平米 15万4,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)原材料高や円安による物価上昇が継続するが、新型コロナウイルスの感染抑制と経済活動の両立を図り個人消費や生産活動は緩やかに持ち直している。 (2)県内経済の動向は緩やかに回復している。個人消費は底堅く、新設住宅着工戸数は回復している。但し、物価水準の上昇等、厳しい環境は続いている。
地域要因
(1)「オリオン通り」と「東京街道」を介して連なる「ユニオン通り」沿いの近隣型の商業地域である。地価はやや上昇傾向で推移している。 (2)中心部の旧来からの商業地域で、地域要因に大きな変動要因はない。需要は行動制限の解除によりやや増えている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市伝馬町１２９５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,625 円／平米 34万9,196 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,434 円／平米 44万4,439 円／坪
標準価格 平米 坪	17万5,501 円／平米 58万206 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市伝馬町１２９５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,304 円／平米 41万7,561 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,066 円／平米 41万3,468 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,912 円／平米 52万2,057 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市伝馬町１２９５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,413 円／平米 38万1,555 円／坪
推定価格 平米 坪	11万467 円／平米 36万5,204 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,585 円／平米 52万976 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｊ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市伝馬町１２９５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,592 円／平米 38万2,147 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,674 円／平米 37万2,500 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,425 円／平米 44万7,715 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公１Ｊ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市伝馬町１２９５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,498 円／平米 36万8,612 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,498 円／平米 36万8,612 円／坪
標準価格 平米 坪	16万9,708 円／平米 56万1,055 円／坪
査定価格 平米 坪	17万 円／平米 56万2,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情