路線価 (2023) 栃木県宇都宮市東簗瀬1-38-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 宇都宮市栃木県宇都宮市東簗瀬１丁目３８番８
価格時点	2023 年
駅名	宇都宮駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,360万 円 (258 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万2,499 円 1平米 9万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,360万 円 (258 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万2,168 円／坪 1平米 9万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内の路線商業地域、幹線・準幹線道路沿いの商業地等である。近隣地域は店舗、事務所等が立地する路線商業地域であり、需要者は県内法人やチェーン店を有する大手法人等が中心である。他の幹線道路沿い商業地との競合や商業地の分散化傾向は見られるものの、当該地域は東方で区画整理が進行中で、背後地人口が増加し需要は旺盛である。画地規模が一様でなく、更地取引も少ないため、土地の中心価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は当市内の路線商業地域及び幹線道路沿いの混在地域一円。主たる需要者としては小売又は飲食店舗や事業所を経営する中小法人又は個人事業主が想定される。好調な背後地にも支えられ様々な業種が見受けられ相応の需要が見込める一方、市内各所の類似の商業地域との競合も激しい。中心となる取引価格帯について、規模が様々で総額は表示しづらいが、単価的には㎡当り９万円台程度と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は路線商業地域に存し、収益性を重視するものの、駐車場用地必須の自用の低層店舗等が多く、投資物件としての需要は少ない。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算される傾向にある。従って、多数の取引事例から試算した市場の実態をより反映する信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格を関連付け、単価と総額の関連について十分留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 当地域は当市街地南東部の路線商業地域。比準価格に比較して収益価格が低位に試算されたが、主に使用建蔽率・容積率とも低いことによるものと思料する。一方商業地の取引は本来収益性も考慮したものである。以上より本件では両価格の特性及び最近の社会経済情勢並びに代表標準地との検討を踏まえた上で、実証性に優る比準価格を標準とし、収益価格も比較考量することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宇都宮駅南方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	78 坪 (258 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	診療所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇都宮市栃木県宇都宮市東簗瀬１丁目３８番８
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	24 m
面積	260 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地南東部の幹線市道沿い地域で店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に格別な変動要因はなく、概ね現状で推移すると予測する。地価は周辺背後地の発展に伴い、上昇傾向で推移すると判断する。 (2)区画整理済みの地域の準幹線道路沿いの商業地域。優良な背後地にも支えられ当面好調に推移するものと予測する。地価水準についても暫くは緩やかな上昇基調にあるものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万8,119 円 1平米 9万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万5,144 円 1平米 9万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万8,119円 1平米 9万3,200円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 29万7,540円 1平米 9万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万5,144円 1平米 9万2,300円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 29万7,540円 1平米 9万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済の動向は緩やかに回復している。個人消費は底堅く、新設住宅着工戸数は回復している。但し、物価水準の上昇等、厳しい環境は続いている。 (2)当市の人口も微減傾向にある。コロナ禍の商業地域への影響については、それぞれの立地や性格により多様化している。
地域要因
(1)市街地南東部の幹線市道沿いの路線商業地域で、地域要因に大きな変動要因はないが、背後の住宅地域の発展等から需要は底堅く推移した。 (2)多様な業種の店舗が建ち並び堅調に推移した。背後の住宅地域も活況で、当地域及び周辺商業地を支えている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｊ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市東簗瀬１丁目３８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,607 円／平米 33万9,219 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,018 円／平米 34万578 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,653 円／平米 30万9,617 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,700 円／平米 30万9,772 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｍ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市東簗瀬１丁目３８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万315 円／平米 19万9,401 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,028 円／平米 33万3,999 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,544 円／平米 30万9,256 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,500 円／平米 30万9,111 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市東簗瀬１丁目３８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,545 円／平米 22万6,610 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,026 円／平米 25万7,954 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,888 円／平米 30万7,088 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,900 円／平米 30万7,127 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市東簗瀬１丁目３８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,250 円／平米 25万2,083 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,174 円／平米 25万1,831 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,665 円／平米 30万3,044 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,700 円／平米 30万3,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市東簗瀬１丁目３８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,523 円／平米 24万6,373 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,622 円／平米 26万3,230 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,339 円／平米 31万1,885 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,300 円／平米 31万1,756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情