路線価 (2023) 栃木県宇都宮市東宿郷1-4-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 宇都宮市栃木県宇都宮市東宿郷１丁目４番１
価格時点	2023 年
駅名	宇都宮駅 から 380m
路線価
1坪当たり	1坪 94万2,210 円
1平米当たり	1平米 28万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	5億6,500万 円 (1430 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 130万5,870 円 1平米 39万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	5億6,500万 円 (1430 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 130万5,870 円／坪 1平米 39万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は宇都宮市中心部の商業地域で、需要者の中心は不動産開発業者等の法人。ＪＲ宇都宮駅東口の準高度商業地域で事務所・ホテル等の立地環境は良好であり、周辺では上記東口地区整備事業によりコンベンション施設や商業施設・ホテル等の複合施設等が整備され、ＬＲＴ事業も進捗中であり、今後の発展が期待される。周辺の開発機運も高く、需要は強いが供給は限定的である。画地規模等により取引の価格帯は各々で、需要の中心価格帯は見い出し難い。 (2) 同一需給圏は、宇都宮市内の中心商業地域、主にＪＲ宇都宮駅及び東武宇都宮周辺の中高層店舗・事務所等が立地する一円の圏域である。典型的市場参加者は、資金調達力のある法人個人投資家やマンション・ホテル事業者等の法人が考えられ、ＪＲ宇都宮駅東口交流拠点施設の供用開始及びＬＲＴ整備事業の影響から、周辺で割高・転売目的の取引も見受けられた。需要の中心となる価格帯は、土地建物の規模・類型、取引形態が様々であるため把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺に賃貸用の事務所ビル等が立地するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。周辺では自己業務用の事務所、病院等も見られ、駅至近の利便性や希少性等に着目した自社ビル立地等の収益性に反映し難い側面を含んで土地価格が形成される傾向もあるため、本件では現実の取引実態を反映し信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、ＪＲ宇都宮駅東側の商業地域を形成し、インバウンド需要は回復傾向にあるが、総じて空室率は僅かな上昇傾向にあり、典型的市場参加者は、収益性よりもむしろ利便性・価格の客観性を重視し、取引市場での動向を注視して価格の意思決定をすると思料される。よって標準地に係る市場の特性を反映し、実証性に優る比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	宇都宮駅東方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	432.5 坪 (1430 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	ホテル
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層のホテル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇都宮市栃木県宇都宮市東宿郷１丁目４番１
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	100 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	35 m
面積	1400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	周辺では宇都宮駅東口地区整備事業により、コンベンション施設等が開業した。
街路	２０．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺では上記東口地区整備事業により各種施設が開業し、ＬＲＴ事業も進捗中で、当該事業進捗に伴い、宇都宮市を代表する商業地域として更に熟成していくと予測する。地価は引き続き上昇傾向で推移すると予測する。 (2)ＪＲ宇都宮駅東口地区整備事業が完了し、北関東初のコンベンション施設、ライトキューブ宇都宮が供用開始となり、令和５年８月開通予定のＬＲＴ敷設事業と相俟って地価は強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 133万8,930 円 1平米 40万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 133万5,624 円 1平米 40万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 133万8,930円 1平米 40万5,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 126万9,504円 1平米 38万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 133万5,624円 1平米 40万4,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 126万9,504円 1平米 38万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ネットワーク型コンパクトシティの形成を推進している。市人口は微減傾向で、物価高の影響等もあって、県内景気等の先行きは不透明である。 (2)総じて貸店舗・オフィス空室率は僅かに上昇しているが、令和５年春にＪＲ宇都宮駅東口で貸事務所の大量供給が見込まれ、今後の動向が注目される。
地域要因
(1)上記東口地区整備事業によりコンベンション施設等が開業し、ＬＲＴ事業も進捗中であり、立地条件等は良好で、地価は上昇傾向で推移している。 (2)ネットワーク型コンパクトシティ推進及びＬＲＴの導入、ＪＲ宇都宮駅東口整備事業の完了により東口の地価は上昇基調にある。
個別的要因	(1)主要幹線道路に接面する駅前の三方路地であり、利便性等に優れ、類似不動産と比較した競争力の程度は高い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市東宿郷１丁目４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万8,476 円／平米 88万7,582 円／坪
推定価格 平米 坪	26万8,476 円／平米 88万7,582 円／坪
標準価格 平米 坪	39万4,818 円／平米 130万5,268 円／坪
査定価格 平米 坪	42万6,000 円／平米 140万8,356 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市東宿郷１丁目４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万2,472 円／平米 96万6,912 円／坪
推定価格 平米 坪	25万6,554 円／平米 84万8,168 円／坪
標準価格 平米 坪	37万7,285 円／平米 124万7,304 円／坪
査定価格 平米 坪	40万7,000 円／平米 134万5,542 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市東宿郷１丁目４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万3,735 円／平米 103万7,208 円／坪
推定価格 平米 坪	31万3,735 円／平米 103万7,208 円／坪
標準価格 平米 坪	37万4,385 円／平米 123万7,717 円／坪
査定価格 平米 坪	40万4,000 円／平米 133万5,624 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市東宿郷１丁目４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,316 円／平米 70万8,529 円／坪
推定価格 平米 坪	31万3,514 円／平米 103万6,477 円／坪
標準価格 平米 坪	36万776 円／平米 119万2,725 円／坪
査定価格 平米 坪	39万 円／平米 128万9,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市東宿郷１丁目４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,335 円／平米 35万4,850 円／坪
推定価格 平米 坪	26万8,864 円／平米 88万8,864 円／坪
標準価格 平米 坪	32万3,933 円／平米 107万922 円／坪
査定価格 平米 坪	35万 円／平米 115万7,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情