路線価 (2023) 栃木県足利市稲岡町字田中68-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 足利市栃木県足利市稲岡町字田中６８番１
価格時点	2023 年
駅名	富田駅 から 2200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	815万 円 (566 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,606 円 1平米 1万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	815万 円 (566 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,606 円／坪 1平米 1万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、足利市及び佐野市内の市街化調整区域の住宅地域一円の圏域。典型的な需要者は地縁的選好性を有する個人である。元々人口移動が少ない郊外の農家集落地域では需給ともに低調で、公法上の規制もあり宅地供給は限定的で取引は少ない。浸水履歴がある地域では今後も外部からの需要は一層の低下が見込まれる。既存の集落において取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は足利市及び周辺市町郊外の農村部を中心とする市街化調整区域内の住宅地域一円の圏域。需要者の中心は地縁的選好性を有する一次取得者が殆どであり、同一需給圏外からの転入者は少ない。地縁的選好性の強い地域で需要は少なく、公法上の規制もあって供給も少なく、需給ともに弱含みである。取引される土地の規模にはばらつきが見られ、中心となる価格帯は見出し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は旗川右岸に農家住宅や農地が見られる農家集落地域で、当該地域及び同一需給圏内の類似地域における宅地取引では、自己居住用の戸建住宅建設目的での取引が大半を占めている。後記の理由から、積算価格及び収益価格は試算し得なかったので、取引の実態を反映し実証的な価格として説得性が高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は足利市東部の市街化調整区域内の農家集落地域で、自己使用目的の土地取引が主である地域である。後述の理由により、収益価格及び積算価格を求め得なかったが、比準価格は同一需給圏内の比較可能な取引事例に適切な補修正を施し試算したもので市場性を反映し実証的意義は高い。従って、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	富田駅北東方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	171.2 坪 (566 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅、農地が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足利市栃木県足利市稲岡町字田中６８番１
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	28 m
面積	560 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は旗川右岸に存する郊外の農村集落であり、地域要因に格別の変動はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。浸水履歴があることから、地価水準は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (2)足利市東部の旗川右岸の農家集落地域で、当分の間、現状を維持すると予測する。地縁的選好性が強い地域で、上記公法上の規制もあり、需給ともに少なく、浸水履歴の影響もあり、地価は下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万7,606 円 1平米 1万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万7,606 円 1平米 1万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万7,606円 1平米 1万4,400円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万7,606円 1平米 1万4,400円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)足利市では過去１年間で生産年齢人口が１．２％減、高齢化率が０．３ポイント上昇し、河南地域の一部を除き宅地需要は全般的に弱含みである。 (2)足利市の５年間の人口減少率は県平均の約１．６倍で、高齢化率は県平均を上回る。河南地区以外の地域の多くは土地需要が弱く、衰退傾向にある。
地域要因
(1)浸水履歴のある地域であり、行政的条件等により地域外からの需要はあまり認められず、需給ともに低調である。 (2)旗川の改修計画が進行中で令和５年度の着工を目指しているが、地縁的選好性が強い地域であり、市場の特性に特段変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	足利市
地域	栃木県足利市稲岡町字田中６８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,298 円／平米 5万3,881 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,563 円／平米 5万1,451 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,123 円／平米 4万6,691 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,100 円／平米 4万6,615 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	足利市
地域	栃木県足利市稲岡町字田中６８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,911 円／平米 6万2,520 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,495 円／平米 6万1,144 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,506 円／平米 4万7,957 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	足利市
地域	栃木県足利市稲岡町字田中６８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,147 円／平米 5万3,382 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,731 円／平米 5万2,007 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,301 円／平米 4万7,279 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,300 円／平米 4万7,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	足利市
地域	栃木県足利市稲岡町字田中６８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,592 円／平米 4万8,241 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,114 円／平米 4万9,967 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,394 円／平米 4万7,587 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,400 円／平米 4万7,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情