路線価 (2023) 栃木県足利市梁田町字中535-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 足利市栃木県足利市梁田町字中５３５番１
価格時点	2023 年
駅名	県駅 から 2400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	641万 円 (366 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,855 円 1平米 1万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	641万 円 (366 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,855 円／坪 1平米 1万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はおおむね足利市内の市街化調整区域の戸建住宅地域。需要者の中心は当該地域に地縁的選好性を有する者であり、他市町及び市内の他の地区からの需要は少ない。市街化調整区域であるため、宅地供給自体も少なく、上述の通り需要も限定的なため取引件数は少ない。また、取り引きされる土地の規模も一定ではなく、土地の中心的な価格帯の把握は困難な状況である。 (2) 同一需給圏は足利市郊外部を中心に、その隣接市郊外部も広く含む市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は地元居住者が大部分を占め、同一需給圏外部からの需要者は極めて少ない。市街化調整区域という特性上、需給動向は集落内及び地縁的選好性のある者にほぼ取引が限定されるため、土地の取引件数は少ない。取引される物件も画地条件や規模等が一定ではなく、中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は市街化調整区域内の戸建住宅地域で、自己使用の建物が中心で賃貸物件が認められないため、収益価格は試算できなかった。近隣地域は住宅地域であり、市場参加者は快適性を重視すると考えられる。本件においては複数の信頼できる取引事例から求められた比準価格が当該標準地の市場性を適切に反映していると認められることから、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は郊外部の集落地域であるが、市街化調整区域という用途規制により賃貸物件は皆無であり、自己用住宅地としての利用が殆どであり、土地の取引も自用目的での取引にほぼ限定される。周辺の取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的であることから、比準価格を採用し市街化調整区域内における土地の需給動向等も考慮し、周辺の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	県駅北東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	110.7 坪 (366 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅、店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足利市栃木県足利市梁田町字中５３５番１
標準地の範囲
東	340 m
西	80 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	37 m
面積	370 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)変化が少ない市街化調整区域内の集落のため、当面は現状維持が見込まれる。人口減少の影響で将来的には空家、空地の増加が予想される。 (2)足利市南東部の市街化調整区域内の集落地域である。地域要因に大きな変動は見られないが、市街地外周部の旧来の住宅地地価が下落傾向である影響を受けて、地価は今後も下落傾向が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万7,855 円 1平米 1万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万7,855 円 1平米 1万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万7,855円 1平米 1万7,500円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2022年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万7,855円 1平米 1万7,500円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2019年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)足利市の人口は減少傾向が続き、高齢化率は県平均を上回る。土地への需要はコロナ禍の影響もあり、弱含みで推移している。 (2)足利市は人口減少率及び高齢化率ともに県内でも高い状況が続き、生産年齢人口の減少も大きく、不動産需要も全体的に弱い状況が続く。
地域要因
(1)市街化調整区域にあり、開発規制は厳しく、需要者は地縁的選好性を有する者のみのため、地域要因の変動は乏しい。 (2)市内南部の中心市街地からは距離がある、住宅を中心とする地域である。周辺は農地も多く残り、今後も宅地化はあまり進まないものと予測される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	足利市
地域	栃木県足利市梁田町字中５３５番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,830 円／平米 4万5,722 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,573 円／平米 7万1,320 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,129 円／平米 5万9,934 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,100 円／平米 5万9,839 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	足利市
地域	栃木県足利市梁田町字中５３５番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,911 円／平米 6万2,520 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,495 円／平米 6万1,144 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,132 円／平米 5万9,944 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,100 円／平米 5万9,839 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	足利市
地域	栃木県足利市梁田町字中５３５番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,147 円／平米 5万3,382 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,731 円／平米 5万2,007 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,268 円／平米 5万7,088 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｅ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	足利市
地域	栃木県足利市梁田町字中５３５番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,004 円／平米 4万6,297 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,342 円／平米 5万721 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,028 円／平米 5万6,295 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情