路線価 (2023) 栃木県足利市伊勢町3-10-16外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 足利市栃木県足利市伊勢町３丁目１０番１６外
価格時点	2023 年
駅名	足利駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,780万 円 (341 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万2,904 円 1平米 5万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	1,780万 円 (341 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万2,904 円／坪 1平米 5万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね足利市全域の商業地域。需要者の中心は地元足利市の個人事業者や中小企業等であるが、他県の法人や個人も含まれる。ＪＲ足利駅前の既成商業地。元々足利市中心部の繁華性の高い駅前商店街であったが、郊外路線商業地域の台頭と生活様式の変化の影響により店舗の集積度は年々低下している。画地規模にやや多様性が見られることから、需要の中心価格帯は見出しづらいが、土地は１５００万～３０００万円程度が取引の中心と思われる。 (2) 同一需給圏は足利市内の商業地域及び店舗等の立地可能な地域一円の圏域。需要者の中心は足利市内で店舗等の事業を営む個人及び法人と判断される。同一需給圏では河南地区を中心とする新興の商業地域に大規模店舗が多く出店したこと等により、立地による選別化が進行している。土地の取引規模及び価格にはばらつきが見られ、中心となる価格帯は見出し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗が中心で中低層のテナントビルも見られる駅前商業地域であるが、賃貸物件は少ない状況にあることから賃料水準の把握が難しかった。また、取引にあたって収益性が重視されることがあまり見られないのも当該地域の特性であることから、実証的で信頼性の高い比準価格を標準とし、資料等の収集の限界から相対的に信頼性が劣る収益価格は参酌して、代表標準地との均衡を踏まえ、前年地価公示価格とも比較検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は足利駅北口周辺の商業地域である。近隣地域は自用の店舗等も多く、容積率を多く使う地域ではないことから、土地の経済価値に応じた賃料を徴収できない傾向にあるため、収益価格は比準価格より低位に試算されており、収益価格の相対的信頼性は劣るものと判断する。従って、本件では市場性を反映して実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	足利駅　北方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	103.1 坪 (341 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足利市栃木県足利市伊勢町３丁目１０番１６外
標準地の範囲
東	120 m
西	120 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	25 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ足利駅前の商業地域であることから、特に地域要因に大きな変動はなく、当面の間は現状を維持するものと思われる。新規出店等の動きはなく商業地需要は小さい。地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (2)足利駅北口周辺の銀行等も見られる商業地域で、当分の間、現状を維持すると予測する。需要の弱い河北地区の中では、立地に優れ、競争力を有するが、コロナ禍の長期化もあり、地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２、３階程度の店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万6,210 円 1平米 5万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万6,540 円 1平米 5万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万6,210円 1平米 5万3,300円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 17万4,557円 1平米 5万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万6,540円 1平米 5万3,400円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 17万4,557円 1平米 5万2,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口が大幅に減少し、高齢化率も県平均より高い。令和３年は土地取引件数及び取引面積共に増加し、昨今の建築着工数は増加傾向にある。 (2)足利市の５年間の人口減少率は県平均の約１．６倍で、高齢化率は県平均を上回る。河南地区以外の地域の多くは土地需要が弱く、衰退傾向にある。
地域要因
(1)ＪＲ足利駅前商業地域としての特性に変化はないが、立地の優位性に伴う需要はなかなか顕在化しない。 (2)地域要因に格別の変動はないが、コロナ禍の長期化で事業者は出店に慎重になっており、近隣地域と他地域間で立地による選別が強まると予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	足利市
地域	栃木県足利市伊勢町３丁目１０番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,439 円／平米 17万57 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,312 円／平米 16万3,025 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,484 円／平米 17万6,818 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,500 円／平米 17万6,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	足利市
地域	栃木県足利市伊勢町３丁目１０番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,980 円／平米 6万2,748 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,221 円／平米 14万2,889 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,892 円／平米 17万8,167 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,900 円／平米 17万8,193 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	足利市
地域	栃木県足利市伊勢町３丁目１０番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,068 円／平米 14万2,383 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,312 円／平米 13万6,577 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,100 円／平米 17万5,549 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,100 円／平米 17万5,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	足利市
地域	栃木県足利市伊勢町３丁目１０番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,624 円／平米 9万1,325 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,068 円／平米 12万9,159 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,723 円／平米 17万4,302 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,700 円／平米 17万4,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情