路線価 (2023) 栃木県栃木市大町字西向223-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 栃木市栃木県栃木市大町字西向２２３番１
価格時点	2023 年
駅名	新栃木駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	681万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,527 円 1平米 2万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	681万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,527 円／坪 1平米 2万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、栃木市内に存する住宅地域の範囲で形成される。主たる需要者は、市内及び周辺市町に在住する第一次取得者層で、圏外からの流入は少ない。人口減少及び高齢化の進行により地域経済の縮小が続く中で、圏域における住宅地の取引需要は全体的に弱含みで推移している。市場において需要の中心となる価格帯は、土地のみで８００～１，５００万円前後、新築戸建では２，２００～２，８００万円前後である。 (2) 同一需給圏は旧栃木市内及び商業利便性の高まりが見られる旧大平町内の住宅地域。需要の中心はサラリーマン世帯を中心とする比較的若い一次取得者層であり、隣接市等からの圏域内への転入者は少ない。栃木市内は中小規模の宅地分譲開発が見られ住宅需要に多様性が見られる。地価は落ち着きつつある傾向もあるが全体観としては未だ弱含みでの推移が見られる。取引の中心となる価格帯は２００㎡～２５０㎡程度で６５０万円～７００万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣は栃木市中心部に近接する住宅地域で周辺には空地も見られる。アパート等の不動産賃貸も散見されるが、対象標準地の画地規模が小さく、適切な賃貸想定が困難であることから収益還元法は非適用とした。取引需要者は類似する不動産取引との均衡を重視して意思決定する傾向が強く、市場の実勢を反映した比準価格には強い説得力が認められる。以上により、鑑定評価額は比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、標記の通り決定した。 (2) 近隣地域は市域中心の外縁部に所在する既成住宅地域で、周辺にはアパート等の賃貸物件も散見されるが、画地規模が狭小であり適切な賃貸経営は困難と認められることから、収益還元法は非適用とした。主たる需要者は類似する不動産取引との均衡を重視して意思決定を行う傾向が強いことから、比準価格には強い説得力が認められる。以上により、鑑定評価額は比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえて、標記の通り決定した。
交通
交通施設	新栃木駅北西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	戸建住宅を中心とする郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	栃木市栃木県栃木市大町字西向２２３番１
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	80 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	16 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣は市域中心の北部に位置する住宅地域で、周辺に散在する空地の宅地化が徐々に進行し、住宅地としての熟成度が高まりつつある。地価水準は概ね横ばいの傾向で推移するものと予測する。 (2)環状線北側に位置しており、環状線との接近性、利便性等により住宅地域としての居住環境・熟成度は高まりつつある。地価は横ばい気味に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万7,527 円 1平米 2万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万7,527 円 1平米 2万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万7,527円 1平米 2万9,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万7,527円 1平米 2万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万7,527円 1平米 2万9,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万7,527円 1平米 2万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)栃木市は人口の減少率、高齢化率がともに県平均値を上回る状態で推移し、地域経済は低迷している。不動産市場も弱含みの状態が続いている。 (2)物価高やコロナ、国際情勢等、国内外事情を背景として景気は弱含みに推移しており、不動産市場における地方の回復基調は慎重さが見られる。
地域要因
(1)市街地に近接する住宅地域で、周辺には空地も残る。徐々に熟成度は高まっているが、地域要因に大きな変動は見られない。 (2)居住環境の整備等より中小規模の宅地分譲が見られ、更なる熟成度の高まりが期待できる。地価は落ち着きが見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)隣接地の開発分譲に伴い、標準地の南側で側道が敷設された。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市大町字西向２２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,317 円／平米 12万9,982 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,546 円／平米 12万7,433 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,917 円／平米 9万5,600 円／坪
査定価格 平米 坪	3万100 円／平米 9万9,511 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市大町字西向２２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万279 円／平米 16万6,222 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,208 円／平米 11万9,704 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,805 円／平米 9万5,229 円／坪
査定価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市大町字西向２２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,289 円／平米 9万3,523 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,119 円／平米 9万2,961 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,403 円／平米 9万3,900 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｆ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市大町字西向２２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,596 円／平米 7万1,396 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5 円／平米 9万9,197 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,576 円／平米 9万4,472 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,700 円／平米 9万8,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公２Ｉ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市大町字西向２２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,614 円／平米 8万1,374 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,889 円／平米 8万8,895 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,749 円／平米 9万1,738 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,900 円／平米 9万5,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情