路線価 (2023) 栃木県栃木市平柳町1-字宮前303-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 栃木市栃木県栃木市平柳町１丁目字宮前３０３番２
価格時点	2023 年
駅名	新栃木駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	731万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,991 円 1平米 3万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	731万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,991 円／坪 1平米 3万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧栃木市の住宅地域と判断した。需要者は栃木市内に居住する３０代～４０代の一次取得者が中心で、同一需給圏外からの流入は少ない。市街地中心部の住宅地であるものの未だ若干の農地が残っているため徐々に開発が進んでいる。市場の中心価格帯は、土地は１８０㎡～２５０㎡程度で６５０万円～９５０万円程度、新築の戸建物件で２，１００万円～２，４００万円程度である。 (2) 同一需給圏は栃木市栃木地区市街地内の住宅地域一円の圏域。栃木地区に居住または勤務する３０代から４０代の一次取得者及び買替需要者が典型的な需要者と判断される。同一需給圏では、新規の分譲住宅地の売れ行きは堅調であるが、浸水履歴のある地域に対する需要の回復は弱く、選別化が進行している。市場の中心価格帯は、土地は１８０㎡～３００㎡程度で、６００万円～１，１００万円程度、新築の戸建物件で２，０００万円～２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパート等も見られるが、標準地程度の画地規模では合理的な賃貸住宅の想定が困難であるため、収益価格は求めなかった。一方、取引の多くは自用目的であり、収益性よりも居住の利便性等が重視される。比準価格を求めるにあたっては、市内の類似事例を採用しており、市場の特性を反映し規範性が高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は栃木地区中心市街地周辺の住宅地域で自己使用目的の住宅地取引が主である地域である。後述の理由により、収益価格及び積算価格を求め得なかったが、比準価格は同一需給圏内の比較可能な取引事例に適切な補修正を施し試算したもので市場性を反映し実証的意義は高い。従って、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新栃木駅　南西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか事業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	栃木市栃木県栃木市平柳町１丁目字宮前３０３番２
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	60 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　９．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧栃木市の中心市街地周辺のほぼ熟成した住宅地域であるが、近隣地域に未だ若干の農地が残っているため徐々に開発が進むものと予測される。 (2)栃木地区中心市街地周辺の住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。比較的利便性の高い地域で潜在的な需要は多く、地価は堅調に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万1,991 円 1平米 3万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万1,991 円 1平米 3万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万1,991円 1平米 3万6,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万1,991円 1平米 3万6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万1,991円 1平米 3万6,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万1,991円 1平米 3万6,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)栃木市の人口は減少傾向が続き、高齢化率は県平均を上回る。土地への需要はコロナ禍の影響もあり、弱含みで推移している。 (2)栃木市の人口は減少傾向で、高齢化率は県平均を上回る。浸水履歴による住宅地の選別化が進行しており、宅地分譲にも影響が出ている。
地域要因
(1)旧栃木市の中心市街地周辺のほぼ熟成した住宅地域のため、地域要因に格別の変動は無い。 (2)栃木地区中心市街地周辺の事業所等も混在する住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、市場の特性にも特段変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市平柳町１丁目字宮前３０３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,317 円／平米 12万9,982 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,546 円／平米 12万7,433 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,569 円／平米 12万4,203 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,600 円／平米 12万4,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｂ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市平柳町１丁目字宮前３０３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,547 円／平米 10万7,600 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,170 円／平米 10万3,048 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,786 円／平米 11万8,309 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,800 円／平米 11万8,355 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市平柳町１丁目字宮前３０３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,106 円／平米 11万6,060 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,788 円／平米 11万1,703 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,089 円／平米 12万2,616 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,100 円／平米 12万2,653 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市平柳町１丁目字宮前３０３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,733 円／平米 12万8,051 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,605 円／平米 12万4,322 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,307 円／平米 12万3,337 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公２Ｈ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市平柳町１丁目字宮前３０３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万844 円／平米 13万5,030 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,418 円／平米 10万3,868 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,448 円／平米 12万497 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,400 円／平米 12万338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情