路線価 (2023) 栃木県栃木市平井町字大炊宮980-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 栃木市栃木県栃木市平井町字大炊宮９８０番２外
価格時点	2023 年
駅名	栃木駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	547万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,948 円 1平米 2万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	545万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,617 円／坪 1平米 2万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、栃木市内のＪＲ両毛線及び東武線沿線の住宅地域一円の圏域である。需要者の中心は栃木市内に居住又は勤務する住宅一次取得者である。当該圏域では、住宅地需要は住環境良好な新興の分譲地に向かう傾向にあり、街路条件が劣る既成の住宅地域では需要は弱含みである。土地は１８０㎡から２６０㎡程度で１０００万円以内、新築戸建物件で２０００万円から３０００万円以内が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は、栃木市内に存する住宅地域の範囲で形成される。主たる需要者は、市内及び周辺市町に在住する第一次取得者層で、圏外からの流入は少ない。人口減少及び高齢化の進行により地域経済の縮小が続く中で、圏域における住宅地の取引需要は全体的に弱含みで推移している。市場において需要の中心となる価格帯は、土地のみで８００～１，５００万円前後、新築戸建では２，２００～２，８００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は栃木地区郊外の山際に位置する既成の住宅地域であり、自己使用の戸建住宅建設目的での土地取引が中心の地域である。周辺にはアパート等の土地利用も見られるが、後記のとおり、対象標準地は画地規模が小さくアパートの建設想定が現実的ではないことから、収益価格は試算し得なかった。したがって、市場性を反映して実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣は栃木市郊外の既成住宅地域で、周辺には不動産賃貸も散見されるが、対象標準地は自己利用目的を前提とした小規模画地であり、適切な賃貸想定が困難であったことから収益還元法は非適用とした。近隣の土地利用は自己使用によるものが大半であり、市場の実勢を反映した比準価格には強い説得力が認められる。以上により、鑑定評価額は比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、標記の通り決定した。
交通
交通施設	栃木駅西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	62.9 坪 (208 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	栃木市栃木県栃木市平井町字大炊宮９８０番２外
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	120 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	15 m
面積	230 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　６．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は戸建住宅を中心にアパート等が見られる栃木地区郊外の住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)近隣は戸建住宅が中心に建ち並ぶ郊外の住宅地域で、地域要因は安定的に推移し、当面は現状を保って推移するものと見込まれる。地価水準は弱含みの状態で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万6,948 円 1平米 2万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万6,617 円 1平米 2万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 8万7,609円 1平米 2万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万6,617円 1平米 2万6,200円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 8万7,609円 1平米 2万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)栃木市では過去１年間で生産年齢人口が１．１％減、高齢化率が０．３ポイント上昇しており、浸水履歴がある地域では需要が回復していない。 (2)栃木市は人口の減少率、高齢化率がともに県平均値を上回る状態で推移し、地域経済は低迷している。不動産市場も弱含みの状態が続いている。
地域要因
(1)郊外の住宅地域であり、当該地域に対する需要に変化はなく、市場の特性にも格別の変動はない。 (2)市域郊外に所在する既成住宅地域で、周辺には空地も残るが、地域要因に特段の変動は見られず、安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市平井町字大炊宮９８０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,265 円／平米 9万6,750 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,599 円／平米 9万4,548 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,310 円／平米 8万6,981 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｂ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市平井町字大炊宮９８０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,055 円／平米 8万2,832 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,087 円／平米 7万6,326 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,385 円／平米 8万7,229 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市平井町字大炊宮９８０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,278 円／平米 8万3,569 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,257 円／平米 8万194 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,943 円／平米 8万5,768 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,900 円／平米 8万5,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市平井町字大炊宮９８０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,348 円／平米 8万7,106 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,087 円／平米 8万6,244 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,619 円／平米 8万8,002 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,600 円／平米 8万7,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公２Ｉ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市平井町字大炊宮９８０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,205 円／平米 9万3,246 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,458 円／平米 9万776 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,150 円／平米 8万6,452 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情