路線価 (2023) 栃木県栃木市大平町真弓字中才1616-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 栃木市栃木県栃木市大平町真弓字中才１６１６番２
価格時点	2023 年
駅名	新大平下駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	625万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,022 円 1平米 2万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	625万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,022 円／坪 1平米 2万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね栃木市旧大平町の住宅地域。需要者の中心は栃木市の居住者で、周辺市町からの転入はほとんど見られない。「県道小山大平線」の北側に位置する住宅地。栃木藤岡バイパス周辺や新大平下駅西口周辺での区画整理による優良宅地の供給は継続中で、さらに単発の宅地開発も見られるため分譲開発から時間の経った宅地需要は相対的に小さい。土地は５００万～１０００万円程度、新築の戸建物件は２２００万円程度を中心に取り引きが行われている。 (2) 同一需給圏は栃木市大平地区を中心とする栃木市南部郊外の住宅地域一円の圏域。大平地区に居住する３０代の一次取得者が典型的な需要者と判断される。同一需給圏においては、近年、住宅地分譲が多く、売れ行きは比較的堅調であるが、街路条件の劣る既成の住宅地域への需要は弱く、選別化が進行している。市場の中心価格帯は、土地は１８０㎡～３００㎡程度で５００万円～９００万円程度、新築の戸建物件で１，７００万円～２，２００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の戸建住宅のほか周囲には単身者及び家族向けのアパ－ト等も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。よって、居住の快適性を重視する住宅地域であることを考慮して、当該地域の市場動向を反映した規範性の高い取引事例から導かれた説得力のある比準価格を標準とし、相対的に有用性の低い収益価格は参考に留め、前年地価公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は大平地区の街路条件の劣る住宅地域で、自己使用目的の住宅地取引が大半である地域である。近隣地域及び周辺地域にはアパート等も見られるが、住宅地は収益性より快適性及び生活利便性を重視して取引されることから、比準価格に比し、収益価格の相対的信頼性は劣るものと判断する。従って、本件では市場性を反映して実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新大平下駅　東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	80.2 坪 (265 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	栃木市栃木県栃木市大平町真弓字中才１６１６番２
標準地の範囲
東	250 m
西	20 m
南	70 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模工場の東側にひろがる街路条件がやや劣る住宅地域で、特に地域要因に変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は、需要者の選別化が生じており、下落傾向で推移するものと予測する。 (2)大平地区の街路条件の劣る住宅地域で、当分の間、現状を維持すると予測する。街路の整備された分譲住宅地等に需要は向かっており、競争力は弱く、地価は下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万8,022 円 1平米 2万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万8,022 円 1平米 2万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率と高齢化率は県平均よりも高い。令和３年は土地取引件数及び取引面積は共に増加したが、令和４年の建築着工数は減少傾向にある。 (2)栃木市の人口は減少傾向で、高齢化率は県平均を上回る。浸水履歴による住宅地の選別化が進行しており、宅地分譲にも影響が出ている。
地域要因
(1)地域的に変動はないが、周辺での公共事業や民間開発による優良宅地の供給から、需要者の選別化がより強くなると予測する。 (2)街路条件の劣る住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、市場の特性にも特段変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市大平町真弓字中才１６１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,066 円／平米 6万3,032 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,054 円／平米 6万9,605 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,835 円／平米 7万5,493 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市大平町真弓字中才１６１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,959 円／平米 8万5,820 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,878 円／平米 8万8,859 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,291 円／平米 7万7,000 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,800 円／平米 7万8,683 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市大平町真弓字中才１６１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,173 円／平米 6万9,998 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,493 円／平米 8万7,586 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,158 円／平米 7万6,560 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市大平町真弓字中才１６１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,951 円／平米 8万2,488 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,180 円／平米 7万6,633 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,438 円／平米 7万7,486 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公２Ｊ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市大平町真弓字中才１６１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,754 円／平米 7万5,225 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,480 円／平米 8万4,237 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,791 円／平米 7万8,653 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情