土地路線価格
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路線価 (2023) 栃木県栃木市大森町字三ツ塚235-2 坪・平米

2023
路 線 価
栃木県 栃木市
栃木県栃木市大森町字三ツ塚235番2 (栃木)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅のほかに農家住宅が見られる住宅地域)
  • 新栃木駅 から 5200m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 栃木県 栃木市栃木県栃木市大森町字三ツ塚235番2
価格時点 2023
駅名 新栃木駅 から 5200m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月13日
鑑定評価額 総額
748万
(492 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 5万251
1平米 1万5,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月15日
鑑定評価額 総額
748万
(492 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 5万251 円/坪
1平米 1万5,200 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、栃木市及び周辺市町の市街化調整区域全域。需要者の中心は、地縁的選好性を有する圏内在住の居住者等が大部分である。一般住宅のほかに農家住宅等が見受けられる集落地域であり、小学校との接近性に優れるものの、市街化調整区域内に位置し行政的な制約が強いこと等から、需給共に極めて少ない状況にある。市街化調整区域内における宅地の取引は特殊な事情が多くばらつきが大きいため、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。

(2) 同一需給圏は栃木市内の市街化調整区域内一般住宅・農家住宅地域である。需要者は市内居住者で且つ周辺居住者にほぼ限定されており、更に郊外部、農村部については地域的地縁性が認められることからこれらの需要が主なものとなる。公法規制や利便性、接近性等から取引は極めて少なく需要は限定的である。中心価格帯は取引の稀少さや規模がまちまちであること等により把握は困難である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市郊外の農村部に位置し、行政的制約から収益性のなじまない地域環境を有するとともに、再調達原価の把握も困難なことから、収益価格及び積算価格は求め得なかった。比準価格は価格牽連性を有する市街化調整区域内の事例を収集し得たことから信頼性は高い。よって、現実の土地取引の実態を反映し、信頼性が高く実証的である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連も考慮して、鑑定評価額を上記の如く決定した。

(2) 公法規制が厳しく地域内に収益物件は見られず、建物の敷地として土地利用されているのは戸建住宅がほとんどを占めている。このため賃貸市場に基づく収益還元法の適用に当たっては賃貸市場が未成熟であり想定要因に対する説得力が弱まることから非適用とした。一方で取引は実際の類似の取引に基づく価格により形成される傾向が強く、この考えによる比準価格の説得力は認められる。よって比準価格の信頼性を重視し鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 新栃木駅北西方
距離 5200 m
土地の状態
土地面積 148.8 坪 (492 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 台形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅のほかに農家住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 6.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化調整区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 栃木市栃木県栃木市大森町字三ツ塚235番2
標準地の範囲
200 m
西 200 m
170 m
100 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 20 m
奥行き 25 m
面積 500 m2
形状 ほぼ整形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 6.7m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化調整区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅のほかに農家住宅等が見られる集落地域であり、地域的変化はさほど期待し難く、今後も暫くは同様の推移を辿るものと予測する。地価は当面の間下落傾向が続くものと予測する。

(2)栃木市郊外部、千塚小学校に近い市街化調整区域であり周囲は農家集落としての利用が見られる地域である。現状を変更する計画等は特になく、現況の利用がしばらく継続していくものと見られる。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 5万251
1平米 1万5,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 5万251
1平米 1万5,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 5万251
1平米 1万5,200
前年から次年への変動率 -1.3 %
2022年
1坪 5万912
1平米 1万5,400
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 5万251
1平米 1万5,200
前年から次年への変動率 -1.3 %
2019年
1坪 5万912
1平米 1万5,400
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)栃木市は人口減少率、高齢化率がともに県平均を上回っており、依然として先行きの不透明感が強く、不動産市場は弱い状況が続いている。

(2)物価高やコロナ、国際情勢等、国内外事情を背景として景気は弱含みに推移しており、不動産市場における地方の回復基調は慎重さが見られる。

地域要因
(1)小学校に近接した農村色の強い集落地域であり、地域要因に特段の変動は見られず、需要は依然として弱含み傾向が続いている。

(2)地域要因を変化させる行政の動き、店舗の出店はなく、郊外農家住宅地域として需要は低迷し地価は下落傾向が継続している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 R05公2H
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 栃木県
市区町村 栃木市
地域 栃木県栃木市大森町字三ツ塚235番2
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
1万6,636 円/平米
5万4,999 円/坪
推定価格 平米
2万128 円/平米
6万6,543 円/坪
標準価格 平米
1万5,122 円/平米
4万9,993 円/坪
査定価格 平米
1万5,100 円/平米
4万9,921 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 袋地等
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 R05公2B
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 栃木県
市区町村 栃木市
地域 栃木県栃木市大森町字三ツ塚235番2
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
1万4,296 円/平米
4万7,263 円/坪
推定価格 平米
1万4,182 円/平米
4万6,886 円/坪
標準価格 平米
1万5,023 円/平米
4万9,666 円/坪
査定価格 平米
1万5,000 円/平米
4万9,590 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 R05公2F
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 栃木県
市区町村 栃木市
地域 栃木県栃木市大森町字三ツ塚235番2
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
1万6,655 円/平米
5万5,061 円/坪
推定価格 平米
1万6,505 円/平米
5万4,566 円/坪
標準価格 平米
1万4,977 円/平米
4万9,514 円/坪
査定価格 平米
1万5,000 円/平米
4万9,590 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 5.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 R05公2B
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 栃木県
市区町村 栃木市
地域 栃木県栃木市大森町字三ツ塚235番2
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
1万3,113 円/平米
4万3,352 円/坪
推定価格 平米
1万6,293 円/平米
5万3,865 円/坪
標準価格 平米
1万5,414 円/平米
5万959 円/坪
査定価格 平米
1万5,400 円/平米
5万912 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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