路線価 (2023) 栃木県栃木市大平町西山田字向堀503-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 栃木市栃木県栃木市大平町西山田字向堀５０３番１
価格時点	2023 年
駅名	大平下駅 から 950m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	727万 円 (627 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,350 円 1平米 1万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	727万 円 (627 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,350 円／坪 1平米 1万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は栃木市内の市街化調整区域内に存する住宅地域である。近隣地域が農家住宅と一般住宅が散在する住宅地域であるため、主たる需要者は地縁的選好性を有する地元居住者または一次取得者で、外部からの転入者は殆ど見られない。市街化調整区域内に於ける不動産取引は極めて少なく、画地規模も一定でないため、需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、概ね５，０００円／㎡～２０，０００円／㎡程度である。 (2) 同一需給圏は栃木市郊外部を中心に、その隣接市郊外部も広く含む市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は地元居住者が大部分を占め、同一需給圏外部からの需要者は極めて少ない。市街化調整区域という特性上、需給動向は集落内及び地縁的選好性のある者にほぼ取引が限定されるため、土地の取引件数は少ない。取引される物件も画地条件や規模等が一定ではなく、中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域に存する住宅地域では自己用目的の不動産が中心で、アパート等の建築が制限され、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しない。比準価格は同一需給圏内に存し、価格牽連性を有する取引事例を基に試算されており、客観的で規範性を有する価格である。従って、市街化調整区域内の住宅地域に於ける宅地の需給動向等も考慮のうえ、比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は郊外部の集落地域であるが、市街化調整区域という用途規制により賃貸物件は皆無であり、自己用住宅地としての利用が殆どであり、土地の取引も自用目的での取引にほぼ限定される。周辺の取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的であることから、比準価格を採用し、市街化調整区域内における土地の需給動向等も考慮し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大平下駅北西方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	189.7 坪 (627 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅及び一般住宅が散在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	栃木市栃木県栃木市大平町西山田字向堀５０３番１
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	250 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	36 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)栃木市郊外の市街化調整区域に存する農家集落地域で、今後とも現状のまま推移するものと予測する。農家集落地域に対する需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)旧大平町北西部の市街化調整区域内の集落地域である。地域要因に大きな変動は見られないが、旧大平町内の市街化区域内の地価が下落傾向である影響を受け、地価は今後も下落傾向が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万8,350 円 1平米 1万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万8,350 円 1平米 1万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万8,350円 1平米 1万1,600円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万8,350円 1平米 1万1,600円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口が減少し、高齢化率は上昇傾向にある。水害エリアの需要は弱含みであるが、栃木地区、大平地区は分譲地の取引が多く、需要は底堅い。 (2)栃木市は人口減少率と高齢化率が県平均より高いが、旧栃木市は減少幅は小さく、旧郡部は減少幅及び高齢化率共に大きく、二極化が続く。
地域要因
(1)市街化調整区域では、建物の建築が制限され、需要者は地縁的選好性を有する者が殆どで、宅地需要が弱いため、地域要因に大きな変動はない。 (2)地域要因の変動の少ない市街化調整区域内の地域であり、市街化区域内の住宅地価格が下落傾向である影響を若干受けている状況である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市大平町西山田字向堀５０３番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,005 円／平米 3万9,689 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,969 円／平米 3万9,570 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,520 円／平米 3万8,085 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,500 円／平米 3万8,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｂ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市大平町西山田字向堀５０３番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,666 円／平米 2万2,038 円／坪
推定価格 平米 坪	8,345 円／平米 2万7,589 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,671 円／平米 3万8,584 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,700 円／平米 3万8,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市大平町西山田字向堀５０３番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,019 円／平米 5万2,959 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,035 円／平米 5万3,012 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,645 円／平米 3万8,498 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市大平町西山田字向堀５０３番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,113 円／平米 4万3,352 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,293 円／平米 5万3,865 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,434 円／平米 3万7,801 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情