路線価 (2023) 北海道札幌市厚別区厚別西4条5-710-110 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市厚別区北海道札幌市厚別区厚別西４条５丁目７１０番１１０
価格時点	2023 年
駅名	厚別駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,070万 円 (272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万1,256 円 1平米 7万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,040万 円 (272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万7,950 円／坪 1平米 7万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は札幌市郊外の幹線・準幹線道路沿いに位置する路線商業地域及び住宅商業混在地域である。需要者の中心は沿道サービス・小売店舗・賃貸マンション等の経営を目的とする投資家や戸建住宅の建築を目的とする個人である。なお、物販店舗は大規模商業施設や札幌駅を中心とした都心の店舗に押され、当該地域における業務系用途の需要は日用品関係を除き脆弱である。土地は対象標準地と同規模で２１００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は、主に厚別区及びその隣接区内を中心とした市郊外の幹線・準幹線道路沿いの商業地域一円である。需要者の中心は、事業目的の法人・個人である。厚別通沿いで商業系・住居系と用途の多様性も期待できることから需要は強含みである。土地需要の中心価格帯は、用途・規模等によりまちまちで幅があることから見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 厚別西の当該地域は、住宅系用途も多く見られる路線商業地域であり、店舗やアパート等の収益物件も見られるが、使用容積率が低い低層の建物が主であり、土地の高度利用が標準的ではない地域のため、収益価格は低位に試算された。また、自己使用目的の取引が多い地域であるため、本件は、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は厚別区内の路線商業地の事例を採用して、地域・個別性に着目し補修正・要因比較を行って求めたもので、取引市場の実情を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性を示すもので事業者としては着目すべき価格であるが、想定部分が多く賃料の遅効性もあり信頼性がやや劣る。よって規範性の高い比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地・前年標準地価格との検討、市場性の推移動向も再確認し鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	厚別駅北方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	82.3 坪 (272 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の事務所ビル、店舗が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市厚別区北海道札幌市厚別区厚別西４条５丁目７１０番１１０
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	40 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	22 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	１８ｍ高度地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は厚別区郊外の路線商業地域として当分の間、現状を維持すると思われる。繁華性は劣る地域であるが、背後住宅地の需要増大の影響を受け地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)幹線道路沿いに事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。特に変動要因は見られず現状を維持とものと予測する。同一路線沿いには病院・大型施設等も見られ、地価水準は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万1,256 円 1平米 7万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万4,562 円 1平米 7万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
前年から次年への変動率 11.8 ％
2022年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万4,562円 1平米 7万7,000円
前年から次年への変動率 10.3 ％
2019年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)札幌市の商業地域は新型コロナの影響により、収益物件の流通が減少傾向にある。特に、店舗系用途は影響を強く受けている。 (2)景気は穏やかな回復傾向にあり低金利等を背景に不動産の需要は相対的に堅調傾向であるが、今後の物価高騰の影響が懸念される。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。背後の住宅地の需要が増加傾向にあり、その影響を受けた取引が見られる等、地価は上昇している。 (2)地域要因に特段の変動はない。幹線道路沿いの商業地域で地価水準は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市厚別区
地域	北海道札幌市厚別区厚別西４条５丁目７１０番１１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,400 円／平米 25万9,190 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,476 円／平米 25万9,442 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,864 円／平米 23万7,582 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,900 円／平米 23万7,701 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市厚別区
地域	北海道札幌市厚別区厚別西４条５丁目７１０番１１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,357 円／平米 29万2,108 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,273 円／平米 30万1,749 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,750 円／平米 27万3,572 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,800 円／平米 27万3,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市厚別区
地域	北海道札幌市厚別区厚別西４条５丁目７１０番１１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,156 円／平米 29万1,444 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,526 円／平米 30万9,197 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,286 円／平米 24万5,590 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,300 円／平米 24万5,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市厚別区
地域	北海道札幌市厚別区厚別西４条５丁目７１０番１１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,603 円／平米 23万108 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,461 円／平米 31万2,288 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,910 円／平米 24万7,652 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,900 円／平米 24万7,619 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	9.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情