路線価 (2023) 栃木県栃木市平柳町2-字下リ元1034-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 栃木市栃木県栃木市平柳町２丁目字下リ元１０３４番３外
価格時点	2023 年
駅名	新栃木駅 から 850m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3,670万 円 (991 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,322 円 1平米 3万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,670万 円 (991 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,322 円／坪 1平米 3万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は栃木市全域の路線商業地域。需要者の中心は栃木市内の個人事業者や中小企業等のほか他県の法人も含まれる。栃木環状線沿いに自動車販売店、沿道サービス関連施設、事務所、飲食店等が見られる路線商業地。環状線沿いは売り物件が少ないため取引が顕在化しないが、旧栃木市商業地の中でも常に需要は堅調であると思料する。取引が少ないことから需要の中心は特定し難いが、土地は１５００万～６０００万円程度が取引の中心と思われる。 (2) 同一需給圏は栃木市を主に周辺市町を含む店舗立地可能な商業地域一円の圏域。需要者の中心は全国又は栃木県内においてチェーン店舗や沿道サービス施設を展開する企業や地元事業者である。幹線道路沿いの商業地域では、背後地域の人口規模等の商圏分析を基とした選別化を背景に事業者による事業用定期借地権や建設協力金方式による出店が多く、売買市場の動向は把握し難い。取引される画地規模は一様ではなく、需要の中心となる価格帯は見い出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 県道沿いに主に自用の店舗、事務所、小工場、飲食店等が見られる路線商業地域である。郊外型路線商業地域という地域性からテナント物件も見られるが、借地上に賃借人が建物を建てるケースも多く、実情の把握は困難である。また、収益性を重視した取引慣行もほとんどない地域である。よって、当該市場の特性に鑑みて、実証的で信頼度の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、前年地価公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は来店者用駐車場を必要とする郊外路線商業地域で、自用の低層店舗建設目的での土地取引が主たる地域である。当該地域及び周辺地域においては土地価格に見合うだけの家賃水準が形成されていないため、収益価格は比準価格よりも低位に試算されており、収益価格の相対的信頼性は劣るものと判断する。したがって、本件においては、取引の実態を反映し実証的な比準価格を中心に収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新栃木駅　北東方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	299.8 坪 (991 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所の多い郊外型路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	栃木市栃木県栃木市平柳町２丁目字下リ元１０３４番３外
標準地の範囲
東	400 m
西	130 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)栃木環状線沿いの路線商業地域で、供給物件が非常に少ないため取引自体がほとんど見られないが需要は底堅いものがある。地価水準は、ようやく下落傾向に歯止めが掛かるものと予測する。 (2)当該地域は栃木環状線沿いに形成された路線商業地域で、交通量が多い地域であることから、今後も路線商業地域としての熟成が進むものと予測する。地価水準は若干の下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万4,967 円 1平米 3万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万4,967 円 1平米 3万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万4,967円 1平米 3万7,800円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 12万2,983円 1平米 3万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万4,967円 1平米 3万7,800円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 12万2,983円 1平米 3万7,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率と高齢化率は県平均よりも高い。令和３年は土地取引件数及び取引面積は共に増加したが、令和４年の建築着工数は減少傾向にある。 (2)栃木市では過去１年間で生産年齢人口が１．１％減、高齢化率が０．３ポイント上昇しており、浸水履歴がある地域では需要が回復していない。
地域要因
(1)栃木環状線沿いは、栃木市商業地のなかでも潜在的な需要は大きい地域であるが、なかなか供給物件がないため、地価動向の把握が難しい。 (2)市場の特性に変動はなく、交通量が多い路線商業地域であることから一定の需要を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市平柳町２丁目字下リ元１０３４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,854 円／平米 17万8,041 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,434 円／平米 16万123 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,459 円／平米 12万3,839 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	9.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市平柳町２丁目字下リ元１０３４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,702 円／平米 9万8,195 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,234 円／平米 16万9,380 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,728 円／平米 12万4,729 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,700 円／平米 12万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	17.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市平柳町２丁目字下リ元１０３４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,060 円／平米 8万2,848 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,619 円／平米 13万980 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,804 円／平米 12万4,980 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市平柳町２丁目字下リ元１０３４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,943 円／平米 14万1,970 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,842 円／平米 14万8,248 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,163 円／平米 12万6,167 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,200 円／平米 12万6,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情