路線価 (2023) 栃木県栃木市大平町西野田字星宮西639-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 栃木市栃木県栃木市大平町西野田字星宮西６３９番１外
価格時点	2023 年
駅名	新大平下駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	2,330万 円 (827 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,229 円 1平米 2万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	2,330万 円 (827 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,229 円／坪 1平米 2万8,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、栃木市及び周辺市町の商業地域。需要者の中心は、地縁的選好性を有する地元の個人事業者及び法人等の需要が見込まれる。旧大平町の県道沿いに位置する既成商業地域であり、富田バイパスの新規路線商業地に大規模店舗が多数進出したことにより、商業地としての相対的地位が低下している。取引自体が少ないため中心となる総額の価格帯は見い出せない状況にあるが、取引単価の中心は１㎡当たり３万円前後である。 (2) 同一需給圏は栃木市内の幹線道路沿い及び準幹線道路沿いを中心とする店舗等の立地可能な地域一円の圏域。需要者の中心は栃木市内で店舗等の事業を営む個人及び法人と判断される。同一需給圏では新規の路線商業地域に大規模店舗が多く出店したこと等により、立地による選別化が進行している。土地の取引規模及び価格にはばらつきが見られ、中心となる価格帯は見出し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 県道沿いの既成商業地であるが、自用目的での取引が中心であり、土地価格に見合うだけの賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められており、相対的な信頼性はやや低い。比準価格は少ないながらも価格牽連性を有する商業地の事例を収集し得たことから信頼性は高い。よって、市場での取引の実態を反映し信頼性が高く実証的である比準価格を重視しつつ、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 近隣地域のような駐車場を多く必要とする幹線道路沿いの商業地域では、土地の経済価値に応じた賃料を徴収できない傾向にあるため収益価格は比準価格より低位に試算されており、また、敷地規模、建物の品等、契約の個別性が強いことから、これらを基礎とする収益価格の相対的信頼性は劣るものと判断する。従って、本件では市場性を反映して実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新大平下駅南東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	250.2 坪 (827 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	診療所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗の中に診療所等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	栃木市栃木県栃木市大平町西野田字星宮西６３９番１外
標準地の範囲
東	80 m
西	90 m
南	120 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	27 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧大平町西野田地区の県道沿いに形成された旧来からの商業地域であり、繁華性はさほど高くない状況にあり、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。地価は当面の間下落傾向が続くものと予測される。 (2)大平地区の県道沿いの旧来からの商業地域で、当分の間、現状を維持すると予測する。新興の路線商業地域に需要を奪われ、競争力は弱く、地価は下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万5,213 円 1平米 2万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万5,213 円 1平米 2万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万5,213円 1平米 2万8,800円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 9万4,552円 1平米 2万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万5,213円 1平米 2万8,800円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 9万4,552円 1平米 2万8,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内企業の景況感は改善基調にあるが先行きは不透明である。市では、路線商業地域への新規出店は見られるが既成商業地域は低迷している。 (2)栃木市の人口は減少傾向で、高齢化率は県平均を上回る。シビックコア重点整備地区で建物が相次ぎ竣工するものの、未だ繁華性は低い。
地域要因
(1)大平地区県道沿いの既成商業地域であり、特段の地域的変化は見られないが、選別化の影響もあり、需要は弱含み傾向にある。 (2)地域要因に格別の変動はないが、コロナ禍の長期化で事業者は出店に慎重になっており、近隣地域と他地域間で立地による選別が強まると予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市大平町西野田字星宮西６３９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,299 円／平米 5万7,190 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,040 円／平米 9万2,700 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,612 円／平米 9万4,591 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市大平町西野田字星宮西６３９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,618 円／平米 9万4,611 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,881 円／平米 9万5,481 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,315 円／平米 9万3,609 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市大平町西野田字星宮西６３９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万775 円／平米 6万8,682 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,256 円／平米 8万3,496 円／坪
標準価格 平米 坪	3万356 円／平米 10万357 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市大平町西野田字星宮西６３９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,506 円／平米 9万7,547 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,260 円／平米 10万6,652 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,515 円／平米 9万7,577 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情