路線価 (2023) 栃木県栃木市野中町字小蓋原467-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 栃木市栃木県栃木市野中町字小蓋原４６７番３
価格時点	2023 年
駅名	栃木駅 から 4400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,690万 円 (830 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,114 円 1平米 3万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,690万 円 (830 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,114 円／坪 1平米 3万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は栃木市を中心とする周辺市町の商業地域で、主たる需要者は地元事業者および広域的に事業を展開する事業者等である。近隣地域は路線商業地域で栃木ＩＣに近いが、店舗等の新規出店は見受けられない。また、不動産需要は栃木環状線沿いの路線商業地域に流れ、事業用定期借地権等による出店が多く、土地取引は少ない。画地規模の観点から、市場の中心価格帯の把握は困難であるが、単価としては３万円／㎡～４万円／㎡程度である。 (2) 　同一需給圏は栃木県南部の商業地域である。需要者は地元業者及び全国規模の事業者である。当該地域は幹線県道沿いの地域であり、沿道型店舗や流通業務施設が見受けられるが新規の需給は少ない。需要の中心となる画地規模は５００㎡～３，０００㎡程度とまちまちで、中心となる価格帯は総額では把握できないが、概ね２５，０００円／㎡～４０，０００円／㎡と見受けられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は沿道サービス施設が多い路線商業地域である。収益価格は、店舗の賃貸需要が弱く、土地価格に見合った家賃相場が形成されていないため、低位に試算された。比準価格は規範性を有する複数の取引事例を採用し、補修正等が適切に施されており、市場に於ける取引の実態を反映した実証的で、説得力のある価格である。従って、本件に於いては、比準価格を標準に、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域は幹線道路沿いに沿道型店舗・事業所が見受けられる路線商業地域であるが、貸店舗は少なく取引は自用目的が中心である。このため、当該地域は地価水準に見合った賃貸市場は形成されておらず、収益価格は低位に求められ信頼性も低い。従って、売買市場の実態を反映して信頼性の高い比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	栃木駅北西方
距離	4400 m
土地の状態
土地面積	251.1 坪 (830 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車関連沿道サービス施設が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	栃木市栃木県栃木市野中町字小蓋原４６７番３
標準地の範囲
東	200 m
西	250 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	40 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)栃木インターに近い自動車関連の店舗、事業所等が見られる路線商業地域で、今後とも、現状のまま推移するものと予測される。近年、新規に出店する店舗等は認められず、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)郊外の路線商業地域で、地域要因に大きな変動は見受けられない。地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万8,437 円 1平米 3万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万9,098 円 1平米 3万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万8,437円 1平米 3万2,800円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 10万7,776円 1平米 3万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万9,098円 1平米 3万3,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 10万7,776円 1平米 3万2,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少や高齢化の進展で、地価の下落は継続している。商業地の取引は少ないが、幹線道路沿いでは、事業用定期借地権による出店が多い。 (2)地域経済は低迷しており、不動産市況も回復基調は弱い。コロナ禍の影響は緩和されつつある。
地域要因
(1)栃木ＩＣに近く、比較的交通量が多い路線商業地域で、店舗等の新規出店や閉店は認められず、地域要因に大きな変動はない。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市野中町字小蓋原４６７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,060 円／平米 8万2,848 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,619 円／平米 13万980 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,237 円／平米 10万9,882 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市野中町字小蓋原４６７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万775 円／平米 6万8,682 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,256 円／平米 8万3,496 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,379 円／平米 10万7,045 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,400 円／平米 10万7,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市野中町字小蓋原４６７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,376 円／平米 11万341 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,978 円／平米 13万2,167 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,796 円／平米 10万8,424 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市野中町字小蓋原４６７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,618 円／平米 9万4,611 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,881 円／平米 9万5,481 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,932 円／平米 10万8,873 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,900 円／平米 10万8,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情