路線価 (2023) 栃木県栃木市西方町金崎字西宿並329-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 栃木市栃木県栃木市西方町金崎字西宿並３２９番１外
価格時点	2023 年
駅名	東武金崎駅 から 260m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,840万 円 (856 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,079 円 1平米 2万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,850万 円 (856 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,410 円／坪 1平米 2万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は栃木市内及びその周辺で商業集積のみられる圏域である。需要者の中心は旧西方町を中心に同一需給圏内の居住者が大部分を占め、同一需給圏外部からの需要者は殆ど見られない状況が続く。需給動向は、新規の出店も近年は殆ど見られず需給ともに極めて乏しい状況が続いている。商業用地としての取引は殆ど見られないことから、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (2) 同一需給圏は栃木市内及びその周辺の商業地域。需要者は地縁的選好性のある者を中心に、旧西方町居住者や近接市への通勤者で、同一需給圏外からの転入は少ない。近隣地域は旧来より駅や金融機関等の存する市街地地域であるが、需要及び供給共に少なく、更に地域的な人口減少傾向が認められるため、特に需要は弱い。取引が極めて少ないうえ、取引規模等も一様でなく、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自己用店舗が中心であり、賃貸物件は見られず収益目的での土地の新規需要は殆ど見られない。自己使用の小規模店舗、店舗兼用住宅を主とした既成商業地域で、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算しない。収益性よりも周辺の取引価格を指標として価格決定されることが一般的であることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内にアパート等の収益物件はほぼ見られず、土地利用は自用の店舗兼住宅、事業所等である。このため賃貸物件の建設を目的とした土地取引は極めて少なく収益価格の規範性は低位に留まると判断、適用を断念した。地域内の取引は類似の取引に基づく価格により形成される傾向が強く、この考えによる比準価格の説得力は強固と見られる。よって比準価格の信頼性を重視し、更に代表標準地との均衡を検討して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東武金崎駅北東方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	258.9 坪 (856 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	11.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	栃木市栃木県栃木市西方町金崎字西宿並３２９番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	140 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	50 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１．７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東武金崎駅に近接する県道沿いの近隣商業地域であり、店舗兼用住宅としての利用が多いが、空地や閉鎖店舗も多い。事業用途としての新規需要は弱いため、今後も緩やかに商業性が失われてゆくものと予測する。 (2)駅、金融機関等との接近性を有する旧西方村内においての利便性に富む地域であるが、地域的な衰退化傾向は顕著である。地域全体としての需要の弱含み感から当面地価の下落傾向が継続すると見られる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万1,079 円 1平米 2万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万1,410 円 1平米 2万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2022年	1坪 7万3,063円 1平米 2万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万1,410円 1平米 2万1,600円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 7万3,063円 1平米 2万2,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)栃木市は人口減少率と高齢化率が県平均より高いが、旧栃木市は減少幅は小さく、旧郡部は減少幅及び高齢化率共に大きく、二極化が続く。 (2)物価高やコロナ、国際情勢等、国内外事情を背景として景気は弱含みに推移しており、不動産市場における地方の回復基調は慎重さが見られる。
地域要因
(1)旧西方町中心部の古くからの県道沿いの商業地域であり、旧西方町は事業用地の需給は共に弱く、新規出店も見られず、地価の下落は依然大きい。 (2)地域要因を変化させる行政の動き、大型開発等は特になく、不動産需要は低迷し地価は下落傾向が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市西方町金崎字西宿並３２９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,697 円／平米 6万5,118 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,828 円／平米 6万2,245 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,493 円／平米 7万1,056 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市西方町金崎字西宿並３２９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,046 円／平米 4万6,436 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,421 円／平米 8万736 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,053 円／平米 6万9,601 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市西方町金崎字西宿並３２９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,150 円／平米 6万4 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,183 円／平米 7万9,949 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,496 円／平米 7万1,066 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県栃木市西方町金崎字西宿並３２９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,148 円／平米 5万9,997 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,004 円／平米 8万2,663 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,933 円／平米 7万2,510 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,900 円／平米 7万2,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情