土地路線価格
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路線価 (2023) 栃木県佐野市浅沼町字村東293-2 坪・平米

2023
路 線 価
栃木県 佐野市
栃木県佐野市浅沼町字村東293番2 (佐野)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域)
  • 佐野駅 から 1400m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
8万9,262
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
2万7,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 栃木県 佐野市栃木県佐野市浅沼町字村東293番2
価格時点 2023
駅名 佐野駅 から 1400m
路線価
1坪当たり 1坪 8万9,262
1平米当たり 1平米 2万7,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月20日
鑑定評価額 総額
1,130万
(330 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 11万3,396
1平米 3万4,300
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月08日
調査実施日 2022年12月15日
鑑定評価額 総額
1,130万
(330 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 11万3,396 円/坪
1平米 3万4,300 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐野市を中心とするJR両毛線、東武佐野線沿線の住宅地域である。需要者の中心は市内賃貸住宅からの住み替えを意図する一次取得者層であり、同一需給圏外部からの需要者は少ない。旧佐野市や旧田沼町は比較的新しい土地区画整理事業済みの地域を中心に需要がやや強く、旧葛生町は需給共に極めて弱い。土地は200~250㎡程度で500万円~700万円程度、新築戸建物件の総額で1800万円~2200万円程度が取引の中心である。

(2) 同一需給圏は、佐野市内のJR両毛線及び東武佐野線沿線の住宅地域一円の圏域。典型的な需要者は市内に居住及び勤務する住宅一次取得者で、同一需給圏外からの流入は少ない。佐野新都市や東の産業道路への接近性が良好な住宅地域では、生活利便性が高いことから需給共に堅調である。土地は160㎡から330㎡程度で500万円から1200万円程度、新築戸建物件では2000万円台が取引の中心である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺では自己用住宅地の取引が大半を占める。アパート等もみられるが、税金対策を意図した地主による建築が殆どであり、土地を購入して収益物件を建築するほど賃貸市場が成熟していないことから収益価格は低位に求められた。快適性が重視される住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的であることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 近隣地域は農地や空地が見られる既成の住宅地域で、自己居住用の戸建住宅建設目的での土地取引を中心とする地域である。周辺地域で見られるアパートは、相続税対策として旧来の地主が所有地上に建築し経営するものが主であり、比準価格に対し収益価格の相対的信頼性は劣るものと判断する。したがって、市場性を反映して実証的な比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 佐野駅南東方
距離 1400 m
土地の状態
土地面積 99.8 坪 (330 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1.2 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 1F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 180
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 佐野市栃木県佐野市浅沼町字村東293番2
標準地の範囲
200 m
西 100 m
200 m
50 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 20 m
奥行き 16.5 m
面積 330 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北4.5m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 180
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧佐野市中心部に位置する戸建住宅を中心に農地も残る地域である。地域要因に大きな変動はみられないが、区画街路が未整備であり系統連続性でもやや劣ることから地価はやや下落傾向が続くと予測される。

(2)当該地域は農地や空地が見られる住宅地域であり、市街地にあることから農地等において徐々に開発が進むものと予測する。街路条件が劣るため、地価水準は若干の下落傾向で推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 11万3,396
1平米 3万4,300
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 11万3,396
1平米 3万4,300
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 11万3,396
1平米 3万4,300
前年から次年への変動率 -0.6 %
2022年
1坪 11万4,057
1平米 3万4,500
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 11万3,396
1平米 3万4,300
前年から次年への変動率 -0.6 %
2019年
1坪 11万4,057
1平米 3万4,500
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)佐野市は人口減少率と高齢化率が県平均より高い。旧佐野市は減少幅は小さく、旧田沼町はやや改善傾向、旧葛生町の減少幅はかなり大きい。

(2)佐野市は過去1年間で生産年齢人口が1.2%減少し、郊外部の地価下落が継続しているが、区画整理地を中心に地価の上昇が見られる地域がある。

地域要因
(1)旧佐野市内中心部の住宅地域である。街路条件や系統連続性でやや劣り、南方の土地区画整理済みの地域との比較で、需要はやや弱含みである。

(2)空地や農地が残る既成住宅地域で、街路条件が劣るため、需要はやや弱含みである。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 R05公2G
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 栃木県
市区町村 佐野市
地域 栃木県佐野市浅沼町字村東293番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
3万4,836 円/平米
11万5,168 円/坪
推定価格 平米
3万3,530 円/平米
11万850 円/坪
標準価格 平米
3万4,927 円/平米
11万5,469 円/坪
査定価格 平米
3万4,900 円/平米
11万5,379 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 R05公2G
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 栃木県
市区町村 佐野市
地域 栃木県佐野市浅沼町字村東293番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
2万4,352 円/平米
8万508 円/坪
推定価格 平米
3万511 円/平米
10万869 円/坪
標準価格 平米
3万3,236 円/平米
10万9,878 円/坪
査定価格 平米
3万3,200 円/平米
10万9,759 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南東
側道幅員1 5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 R05公2I
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 栃木県
市区町村 佐野市
地域 栃木県佐野市浅沼町字村東293番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
3万9,154 円/平米
12万9,443 円/坪
推定価格 平米
3万7,366 円/平米
12万3,532 円/坪
標準価格 平米
3万4,344 円/平米
11万3,541 円/坪
査定価格 平米
3万4,300 円/平米
11万3,396 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 R05公2J
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 栃木県
市区町村 佐野市
地域 栃木県佐野市浅沼町字村東293番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
3万9,795 円/平米
13万1,562 円/坪
推定価格 平米
3万7,194 円/平米
12万2,963 円/坪
標準価格 平米
3万4,826 円/平米
11万5,135 円/坪
査定価格 平米
3万4,800 円/平米
11万5,049 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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