路線価 (2023) 栃木県佐野市犬伏上町字宿南1859-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 佐野市栃木県佐野市犬伏上町字宿南１８５９番４外
価格時点	2023 年
駅名	佐野駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	710万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,511 円 1平米 3万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	708万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円／坪 1平米 3万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐野地区のＪＲ両毛線または東武佐野線沿線の住宅地域である。主たる需要者は佐野地区に居住または通勤する一次取得者が中心で、隣接市等からの需要は少ない。近隣地域は既存の住宅地域で成熟しているため、需要は新たに開発された分譲地や佐野新都心方面の区画整理地に流れる傾向にある。需要の中心価格帯は、土地が２００㎡～２５０㎡程度で概ね６００万円～８００万円程度、新築戸建住宅で２，２００万円～２，４００万円程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ両毛線、東武鉄道佐野線沿線の、概ね佐野市及びその周辺に広がる住宅地域である。付近は東の産業道路と呼ばれる県道等の主要交通インフラとの接近性を有していることから住宅需要を中心とした不動産需要により地価下落は落ち着きつつある。需要の中心は市内及び周辺の市に居住、又は市内に通勤している３０代～４０代前半の一次取得者層である。中心となる価格帯は２５０㎡で７００万円から８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は既存の住宅地域で、自己使用目的の住宅取引が主流である。周辺地域にはアパート等も見られるが、地価水準に見合った家賃相場が形成されていないため、収益価格は低位に求められている。住宅地は収益性よりも快適性や利便性が重視され、市場における取引価格が価格決定の重要な指標となる。従って、不動産市場の動向等を考慮し、比準価格を標準に収益価格を参酌して、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 地域は旧来からの住宅地域であり、アパート等も見られるものの相続対策等を目的とするものが中心で本来の地域的需要に基づく利用とは考え難い。取引の中心は自己利用目的のエンドユーザーであることから、信頼性のある取引事例から求めた実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更に価格形成要因の再吟味、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	佐野駅北東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	71.4 坪 (236 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の多い幹線道路背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐野市栃木県佐野市犬伏上町字宿南１８５９番４外
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)佐野駅の北東方、県道背後の既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状のまま推移するものと予測される。住宅に対する需要が比較的堅調なため、地価は緩やかに下落するものと予測する。 (2)東の産業道路と呼ばれる県道の東側に位置する住宅地域で、接近性、交通利便性等が認められることから需要は比較的堅調に推移している。地価は下落基調ではあるものの、緩やかな推移と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,511 円 1平米 3万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 10万172円 1平米 3万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 10万172円 1平米 3万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口が減少し、高齢化率が高まっているが、水害の影響が無く、インフラ整備が進んだ地域を中心に、需要は回復傾向にあり、二極化が進んでいる。 (2)物価高やコロナ、国際情勢等、国内外事情を背景として景気は弱含みに推移しており、不動産市場における地方の回復基調は慎重さが見られる。
地域要因
(1)佐野駅の北東方、県道背後の既成住宅地域で、熟成度が高く、地域要因に大きな変動はない。 (2)近年、付近の県道沿いにドラッグストアの出店が見られたが、このほか特に地域の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｉ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市犬伏上町字宿南１８５９番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,777 円／平米 5万2,159 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,973 円／平米 8万9,173 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,287 円／平米 9万6,823 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,900 円／平米 9万8,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市犬伏上町字宿南１８５９番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,352 円／平米 8万508 円／坪
推定価格 平米 坪	3万511 円／平米 10万869 円／坪
標準価格 平米 坪	3万209 円／平米 9万9,871 円／坪
査定価格 平米 坪	3万800 円／平米 10万1,825 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市犬伏上町字宿南１８５９番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,766 円／平米 11万4,936 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,592 円／平米 11万4,361 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,616 円／平米 9万7,910 円／坪
査定価格 平米 坪	3万200 円／平米 9万9,841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｉ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市犬伏上町字宿南１８５９番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,378 円／平米 8万3,900 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,647 円／平米 9万8,013 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,811 円／平米 9万5,249 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情