路線価 (2023) 栃木県佐野市若松町字城山東446 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 佐野市栃木県佐野市若松町字城山東４４６番
価格時点	2023 年
駅名	佐野駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 7万9,344 円
1平米当たり	1平米 2万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (406 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,188 円 1平米 2万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,200万 円 (406 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,858 円／坪 1平米 2万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね佐野市全域の住宅地域。需要者の中心は佐野市の居住者で、周辺市町からの転入はほとんど見られない。「城山公園」の南東側に位置するやや起伏が見られる既成住宅地。幅員の狭さ等から車の乗り入れにスム－ズさを欠く地域性により需要者の選別化の対象となっている。新規分譲との競合関係においては分が悪い状況にある。土地は７００万～１２００万円程度、新築の戸建物件は２７００万円程度を中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏は、佐野市内に存する住宅地域の範囲で形成される。主たる需要者は、市内及び周辺市町に在住する個人の第一次取得者層で、圏外からの流入は少ない。人口減少及び高齢化の進行により地域経済の縮小が続く中で、住宅地の取引需要も低調に推移している。市場において需要の中心となる価格帯は、土地のみで６００～１，５００万円前後、新築戸建は流通量が少ないことから中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の戸建住宅のほか周囲には単身者及び家族向けのアパ－ト等も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。よって、居住の快適性を重視する住宅地域であることから、当該地域の市場動向を反映した規範性の高い取引事例から導かれた説得力のある比準価格を標準とし、相対的に有用性の低い収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣は佐野駅に近接する既成住宅地域で周辺にはアパート等の不動産賃貸も散見されるが、土地価格に対して十分な賃料相場が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。需要者の大半は類似する不動産取引との均衡を重視して意思決定を行う傾向が強く、市場の実勢を反映した比準価格には相対的に強い説得力が認められる。以上により、鑑定評価額は比準価格を標準に収益価格は参考にとどめ、更に代表標準地との検討を踏まえて、標記の通り決定した。
交通
交通施設	佐野駅　北方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	122.8 坪 (406 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い公園に隣接する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐野市栃木県佐野市若松町字城山東４４６番
標準地の範囲
東	30 m
西	10 m
南	100 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	22 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　３．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ両毛線の北側に位置する既成住宅地域で、住環境は良いが街路条件及び地勢が劣るため需要者の選別化の対象となっている。価格水準は、昨年とほぼ同様程度で下落するものと予測する。 (2)近隣は佐野駅北側に所在する住宅地域。利便性は良好なものの街路条件等が劣ることから取引市場は停滞している。地価水準は弱含みの状態が暫く続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万8,188 円 1平米 2万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万7,858 円 1平米 2万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万8,188円 1平米 2万9,700円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万7,858円 1平米 2万9,600円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率は県平均で高齢化率は県平均より高い。令和３年は土地取引件数及び取引面積共に落ち込んだ。昨今の建築着工数も減少傾向にある。 (2)佐野市は人口減少率は県平均値と概ね同水準だが、高齢化率は県平均値より高い。不動産市場は利便性が良好な一部地域を除き弱含みで推移している。
地域要因
(1)城山公園隣接という立地条件であるが、街路条件と地勢が現在の需要者の嗜好と合致しないため相対的に競争力は弱い。 (2)佐野駅に近接するものの、街路条件、環境条件に難があり、近隣の不動産市場は弱含みで推移している。地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｉ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市若松町字城山東４４６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,821 円／平米 8万2,058 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,758 円／平米 10万4,992 円／坪
標準価格 平米 坪	3万17 円／平米 9万9,236 円／坪
査定価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｉ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市若松町字城山東４４６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万250 円／平米 10万7 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,657 円／平米 9万8,046 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,104 円／平米 9万6,218 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,100 円／平米 9万6,205 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市若松町字城山東４４６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,932 円／平米 11万8,791 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,025 円／平米 11万5,793 円／坪
標準価格 平米 坪	3万404 円／平米 10万516 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市若松町字城山東４４６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,352 円／平米 8万508 円／坪
推定価格 平米 坪	3万511 円／平米 10万869 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,366 円／平米 9万7,084 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公２Ｉ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市若松町字城山東４４６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,735 円／平米 8万5,080 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,103 円／平米 8万6,297 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,866 円／平米 9万8,737 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,900 円／平米 9万8,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情