路線価 (2023) 栃木県佐野市鉢木町字松ノ内2057-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 佐野市栃木県佐野市鉢木町字松ノ内２０５７番８
価格時点	2023 年
駅名	葛生駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	959万 円 (561 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,533 円 1平米 1万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	959万 円 (561 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,533 円／坪 1平米 1万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐野市を中心とするＪＲ両毛線、東武佐野線沿線の住宅地域である。需要者の中心は市内賃貸住宅からの住み替えを意図する一次取得者層であり、同一需給圏外部からの需要者は少ない。旧佐野市や旧田沼町は比較的新しい土地区画整理事業済みの地域を中心に需要がやや強く、旧葛生町は需給共に極めて弱い。土地は２００～２５０㎡程度で５００万円～７００万円程度、新築戸建物件の総額で１８００万円～２２００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は、佐野市内に存する住宅地域の範囲で形成される。主たる需要者は、市内及び周辺市町に在住する第一次取得者層で、圏外からの流入は少ない。人口減少及び高齢化の進行により地域経済の縮小が続く中で、住宅地の取引需要も低調に推移している。市場において需要の中心となる価格帯は、土地のみで６００～１，５００万円前後、新築戸建は流通量が少ないことから中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺は新規の宅地供給も見られる地域であるが、自己用住宅地の取引が大半を占める。また、標準地周辺は自用の住宅や店舗等を中心とし、地域的な衰退から賃貸需要も極めて乏しいことから収益価格は試算しない。周辺の取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的であることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣は旧葛生町内の既成住宅地域で、事業用途も混在するが自己使用を前提とする土地利用に概ね純化されている。賃貸市場は未成熟であることから収益還元法は非適用とした。需要者は類似する不動産取引との均衡を重視して意思決定を行う傾向が強く、市場の実勢を反映した比準価格には強い説得力が認められる。以上により、鑑定評価額は比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、標記の通り決定した。
交通
交通施設	葛生駅北方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	169.7 坪 (561 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、小売店舗、小工場等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐野市栃木県佐野市鉢木町字松ノ内２０５７番８
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	200 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	22 m
面積	550 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧葛生町中心部やや北寄りの混在住宅地域である。前面道路は大型運送車両の通行が多く、地域内は作業場なども混在し住環境はやや劣る。葛生地区は慢性的な需要不足が続き、今後も地価の下落は大きいものと予測。 (2)近隣は郊外の既成住宅地域で、幹線道路沿いに位置し用途の多様性が見られる。地域要因に特段の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと見込まれる。地価水準は下落基調を保って推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万6,533 円 1平米 1万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万6,533 円 1平米 1万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
前年から次年への変動率 -3.9 ％
2022年	1坪 5万8,847円 1平米 1万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
前年から次年への変動率 -3.9 ％
2019年	1坪 5万8,847円 1平米 1万7,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)佐野市は人口減少率と高齢化率が県平均より高い。旧佐野市は減少幅は小さく、旧田沼町はやや改善傾向、旧葛生町の減少幅はかなり大きい。 (2)佐野市は人口減少率は県平均値と概ね同水準だが、高齢化率は県平均値より高い。不動産市場は利便性が良好な一部地域を除き弱含みで推移している。
地域要因
(1)旧葛生町北部の混在住宅地域である。地域要因に変動はないが旧葛生地区は人口減少傾向が強く、新規の宅地需要も極めて弱いため地価下落は大きい。 (2)市域郊外に所在する既成住宅地域で、事業用途も混在するが、取引市場は住宅地としての需要が中心となる。地域要因に大きな変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｊ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市鉢木町字松ノ内２０５７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,060 円／平米 4万6,482 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,928 円／平米 5万9,270 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,539 円／平米 5万4,678 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｉ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市鉢木町字松ノ内２０５７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,607 円／平米 5万8,209 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,842 円／平米 6万2,292 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,884 円／平米 5万5,819 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市鉢木町字松ノ内２０５７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,750 円／平米 6万1,988 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,358 円／平米 5万7,386 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,299 円／平米 5万3,884 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｊ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市鉢木町字松ノ内２０５７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,210 円／平米 5万284 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,010 円／平米 4万9,623 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,458 円／平米 5万4,410 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,100 円／平米 5万6,533 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公２Ｊ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市鉢木町字松ノ内２０５７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万185 円／平米 3万3,672 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,577 円／平米 5万8,110 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,351 円／平米 5万4,056 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情