路線価 (2023) 北海道札幌市手稲区稲穂2条7-14-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市手稲区北海道札幌市手稲区稲穂２条７丁目１４番１４
価格時点	2023 年
駅名	星置駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,590万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,600万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万2,663 円／坪 1平米 8万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は手稲区の住宅地域一円で、札幌市内及びその周辺地域に居住する中所得層の個人による自用目的の一次取得が需要の中心である。当該近隣地域は、最寄り駅であるＪＲ星置駅の徒歩圏内に存し、交通接近条件は相対的に良好である。低金利や長期ローンで資金調達が容易となり、西区等からの需要の押し出しとも相俟って、市場は活況を呈している。区内の中心価格帯は、更地が１０００万円台、新築戸建住宅で４０００万円台となっている。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ手稲駅、稲積公園駅徒歩圏の住宅地域一円。主たる需要者は戸建住宅の所有を目的とする個人又は戸建住宅及び共同住宅の建築、販売、所有等を目的とする法人等となる。ＪＲ駅徒歩圏で幹線背後に位置し、交通利便性は良好、商業施設の集積性も比較的高く需要は高い。高値取引が続いているが、建築費高騰もあり、市場は徐々に落ち着いてきている。取引の中心は、土地は１９０㎡前後で、１６００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域はＪＲ星置駅南東方の徒歩圏内に位置する住宅地域で、同駅北口にはスーパーマーケット等の大型小売店舗や金融機関等もあり、駅接近性と相俟って利便性は良好である。このため当該地域とその周辺には、戸建住宅のほかアパート等の集合住宅も比較的多く立地しており、収益性の検討も行うべき地域であるので、本件では比準価格を重視しつつも収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) ＪＲ駅徒歩圏に位置する地域で、利便性の高さから周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、土地の面積等から想定された建物では急激に高騰した建築費等に基づく投資額に見合う収益が、土地の高騰に賃料の上昇が追いついていない状況等から確保されず収益価格は低位に求められた。収益還元法は想定部分も多いことから、売買市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考として、代表標準地との検証を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	星置駅南東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	56.6 坪 (187 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市手稲区北海道札幌市手稲区稲穂２条７丁目１４番１４
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ星置駅から徒歩圏内の住宅地域
街路	基準方位　北　　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	３３ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に格別の変動要因はなく、今後当分の間は現状維持と予測するが、ＪＲ星置駅の徒歩圏内に存し、同駅北口側には商業施設が集積していて利便性は良好であり、需要は安定的に推移するものと見込まれる。 (2)札幌市内における住宅需要は未だ強く、手稲区においても高値取引がつづいているが、一方で、地価の急激な上昇、建築費の高騰、建築資材の不足等による影響の端緒が、取引件数等に伺える状況にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万2,663 円 1平米 8万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万5,969 円 1平米 8万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万2,663円 1平米 8万5,500円
前年から次年への変動率 23.2 ％
2022年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万5,969円 1平米 8万6,500円
前年から次年への変動率 23.9 ％
2019年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)史上最低水準の住宅ローン金利や生活スタイルの変化等により住宅地需要は堅調に推移しており、コロナ禍による影響は小さい。 (2)札幌市の不動産需要は継続して強いが、住宅地需要は落ち着きが見え始めている。商業地は背後の住宅地の価格上昇により相対的に上昇している。
地域要因
(1)ＪＲ駅徒歩圏内に存する住宅地域で、近年駅近物件に対する需要は堅調に推移しており、地価は上昇した。 (2)ＪＲ駅徒歩圏内の住宅需要は継続して強く、高値取引も続いているが、建築資材不足、建築費の高騰が取引件数に与える影響がみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231661109 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市手稲区
地域	北海道札幌市手稲区稲穂２条７丁目１４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,497 円／平米 32万5,631 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,673 円／平米 30万3,071 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,003 円／平米 29万4,244 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,000 円／平米 30万7,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231281109 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市手稲区
地域	北海道札幌市手稲区稲穂２条７丁目１４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,845 円／平米 23万7,520 円／坪
推定価格 平米 坪	7万195 円／平米 23万2,065 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,150 円／平米 22万5,304 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,200 円／平米 23万5,387 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231281109 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市手稲区
地域	北海道札幌市手稲区稲穂２条７丁目１４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,875 円／平米 26万4,067 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,177 円／平米 26万1,759 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,974 円／平米 29万7,454 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,000 円／平米 31万764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231281109 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市手稲区
地域	北海道札幌市手稲区稲穂２条７丁目１４番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万463 円／平米 16万6,831 円／坪
推定価格 平米 坪	5万463 円／平米 16万6,831 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,368 円／平米 19万6,271 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,000 円／平米 20万4,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ
特別な事情