路線価 (2023) 栃木県佐野市並木町字堀之内525-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 佐野市栃木県佐野市並木町字堀之内５２５番１外
価格時点	2023 年
駅名	佐野駅 から 3300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (778 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,541 円 1平米 1万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (778 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,541 円／坪 1平米 1万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、佐野市内の市街化調整区域内に所在する既成住宅地域の範囲で形成される。主たる需要者は、各々の近隣周辺に地縁性を有する個人または事業者が殆どで、圏外からの流入は極めて稀である。人口減少及び高齢化の進行により地域経済の縮小が続く中で、不動産市場は需給いずれも低調に推移している。市場における取引規模はまちまちで、取引数も僅少であることから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は佐野市及びその周辺市の市街化調整区域内農家住宅地域である。需要者は市内居住者にほぼ限定されており、更に郊外部、農村部については地域的地縁性が認められることからこれらの需要が主なものとなる。公法規制や利便性、接近性等から取引は極めて少なく需要は限定的である。中心価格帯は取引の稀少さや規模がまちまちであること等により把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣は佐野市域郊外の農村集落地域で、土地利用は自己使用を前提とするものに純化されている。賃貸市場は未成熟であることから収益還元法は非適用とした。需要者は類似する不動産取引との均衡を重視して意思決定を行う傾向が強いことから、市場の実勢を反映した比準価格には強い説得力が認められる。以上により、鑑定評価額は比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、標記の通り決定した。 (2) 地域内にアパート等の収益物件は見られず、建物の敷地として土地利用されているのは戸建住宅がほとんどを占めている。このため賃貸市場に基づく収益還元法の適用に当たっては市場が未成熟で想定要因に対する説得力が弱まることから非適用とした。一方で取引は実際の類似の取引に基づく価格により形成される傾向が強く、この考えによる比準価格の説得力は認められる。よって比準価格の信頼性を重視し、代表標準地価格との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	佐野駅北西方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	235.3 坪 (778 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が多く見られる郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐野市栃木県佐野市並木町字堀之内５２５番１外
標準地の範囲
東	200 m
西	150 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	30.5 m
奥行き	25.5 m
面積	780 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣は市域西部の市街化調整区域内に存する農村集落地域。地域要因に特段の変動は見られず、当面は現状を保って推移するものと見込まれる。地価水準は弱含みの状態で推移するものと予測する。 (2)佐野市郊外部の市街化調整区域であり周囲は農地、農家住宅が見られる地域である。現状を変更する計画等は特になく、現況の利用がしばらく継続していくものと見られる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万5,541 円 1平米 1万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万5,541 円 1平米 1万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万5,541円 1平米 1万6,800円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万5,541円 1平米 1万6,800円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)佐野市は人口減少率は県平均値と概ね同水準だが、高齢化率は県平均値より高い。不動産市場は利便性が良好な一部地域を除き弱含みで推移している。 (2)物価高やコロナ、国際情勢等、国内外事情を背景として景気は弱含みに推移しており、不動産市場における地方の回復基調は慎重さが見られる。
地域要因
(1)市域郊外の農村集落地域で、地域要因に特段の変動は見られない。近隣地域の市場競争力は弱い。 (2)公法規制より、地域要因を変化させる行政の動き等は特になく、需要は低迷し地価は下落傾向が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市並木町字堀之内５２５番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,339 円／平米 3万875 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,920 円／平米 5万5,938 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,769 円／平米 5万5,438 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市並木町字堀之内５２５番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,892 円／平米 4万9,233 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,253 円／平米 5万426 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,988 円／平米 5万2,856 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市並木町字堀之内５２５番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,136 円／平米 5万6,652 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,858 円／平米 5万9,039 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,879 円／平米 5万5,802 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｊ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市並木町字堀之内５２５番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,427 円／平米 4万1,084 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,409 円／平米 5万942 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,393 円／平米 5万4,195 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情