路線価 (2023) 栃木県佐野市富士町字馬場190-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 佐野市栃木県佐野市富士町字馬場１９０番１
価格時点	2023 年
駅名	佐野駅 から 3700m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	714万 円 (499 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,276 円 1平米 1万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	709万 円 (499 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,945 円／坪 1平米 1万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐野市内の農家集落地域。需要者の中心は地縁的選好性を持つ居住者が大半であり、同一需給圏外からの転入者はほとんど無い地域である。法規制の強い市街化調整区域内の農家集落地域であることから、供給物件自体が非常に少ないこともあり、需給バランスは比較的とれている。取引される画地規模がまちまちで需要の中心帯を見出すことは困難であるが、土地は６００万～１２００万円程度が需要の中心と思われる。 (2) 　同一需給圏は概ね佐野市の市街化調整区域の圏域である。需要者の中心は地元居住者が大部分を占め、同一需給圏外からの需要者は極めて少ない。市街化調整区域という特性上、集落内及び地縁的選好性のある者の取引が大部分であるが、一次取得者の需要も認められる。面積規模が一定でないため中心価格帯は総額での把握は難しいが、概ね８，０００円／㎡～１５，０００円／㎡と認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域であることから、賃貸市場は未成熟であるため合理性に欠けると判断し収益価格は試算しなかった。したがって、自用の物件が中心の当該地域の実情に即した比準価格を中心に鑑定評価額を決定することとなるが、比準価格の試算値を求めた事例は全体として規範性が高く、再吟味の結果、比準価格の信頼性は非常に高いと判断した。よって、比準価格を中心に代表標準地や前年地価公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域周辺は市街地に比較的近い市街化調整区域内の農村集落地域で、戸建住宅が中心でアパート等共同住宅は見受けられないため、収益価格は試算しない。地縁性が強い農村地区で、殆どが自己使用目的で取引されており、取引価格の重要性が高い地域であるため、市場の動向等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	佐野駅　北東方
距離	3700 m
土地の状態
土地面積	150.9 坪 (499 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅のほか一般住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐野市栃木県佐野市富士町字馬場１９０番１
標準地の範囲
東	200 m
西	120 m
南	300 m
北	280 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地北東部に位置する山間部の農家集落地域であることから、特に地域要因に変動は見られず、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は、昨年同様下落傾向で推移するものと予測する。 (2)農家集落地域のため地域要因に大きな変動は見受けられない。宅地需要の弱い地域のため地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万7,276 円 1平米 1万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万6,945 円 1平米 1万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万7,276円 1平米 1万4,300円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 4万7,937円 1平米 1万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 4万7,937円 1平米 1万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率は県平均で高齢化率は県平均より高い。令和３年は土地取引件数及び取引面積共に落ち込んだ。昨今の建築着工数も減少傾向にある。 (2)地域経済は低迷しており、不動産市況も回復基調は弱い。コロナ禍の影響は緩和されつつある。
地域要因
(1)市街地から離れた調区内の集落地域であるため、特に変動はないが、市街化区域の地価の影響を受け需要は低迷傾向にある。地価は下落している。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市富士町字馬場１９０番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,339 円／平米 3万875 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,920 円／平米 5万5,938 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,278 円／平米 4万7,203 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,300 円／平米 4万7,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市富士町字馬場１９０番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,892 円／平米 4万9,233 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,253 円／平米 5万426 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,097 円／平米 4万6,605 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,100 円／平米 4万6,615 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市富士町字馬場１９０番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,136 円／平米 5万6,652 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,858 円／平米 5万9,039 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,759 円／平米 4万8,793 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｉ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市富士町字馬場１９０番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,132 円／平米 3万190 円／坪
推定価格 平米 坪	9,330 円／平米 3万845 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,988 円／平米 4万6,244 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情