路線価 (2023) 栃木県佐野市栃本町字二通1183-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 佐野市栃木県佐野市栃本町字二通１１８３番６
価格時点	2023 年
駅名	田沼駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	294万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,565 円 1平米 1万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	294万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,565 円／坪 1平米 1万5,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧佐野市北部及び旧田沼町南部の住宅地域と判断した。需要者の中心は佐野市内の居住者で、同一需給圏外からの転入者は少ない。需要者の選好が区画整理地や分譲地に移っており需要は弱含みである。市場における取引の中心価格帯は土地は１５０㎡～２５０㎡で２００万円～４００万円程度、新築の戸建物件はあまり見られない地域である。 (2) 同一需給圏は佐野市の北部、東武佐野線沿線の住宅地域である。主たる需要者は佐野市の北部に居住または通勤する一次取得者が中心で、田沼地区に地縁的選好性を有する者が多い。需要は、南部の区画整理地や新規分譲地等の優良な宅地へ流れる傾向にある。過疎化が進む地域は選別の対象となり、需要は極めて少ない。対象標準地に係る中心価格帯は、土地が１５０㎡～３００㎡程度で２００万円～５００万円程度、新築戸建物件は取引が少なく、把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。近隣地域は住宅地域であり、市場参加者は快適性を重視すると考えられる。本件においては複数の信頼できる取引事例から求められた比準価格が当該標準地の市場性を適切に反映していると認められることから、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、当該価格は代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていると判断した。 (2) 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域である。周辺地域等も含め賃貸用不動産が殆ど見られず、賃貸市場が未成熟で、経済合理性を有する賃貸住宅の経営が困難であるため、収益価格は試算しない。戸建住宅地域では自己使用目的での取引が主で、快適性、利便性等が重視され、市場における取引価格が価格決定の重要な指標となっている。従って、不動産市場の動向等を考慮し、比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	田沼駅　東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに事業所も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐野市栃木県佐野市栃本町字二通１１８３番６
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　５ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧田沼町のやや雑然とした既成住宅地域。住宅地需要の区画整理地や新規分譲地への移行及び旧田沼町の人口減少の影響で、将来的には近隣地域は徐々に衰退していくと予測される。 (2)過疎化が進んでいる田沼地区郊外の住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状のまま推移するものと予測される。住宅地に対する需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万2,565 円 1平米 1万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万2,565 円 1平米 1万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万2,565円 1平米 1万5,900円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 5万3,227円 1平米 1万6,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万2,565円 1平米 1万5,900円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 5万3,227円 1平米 1万6,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)佐野市の人口は減少傾向が続き、高齢化率は県平均を上回る。土地への需要はコロナ禍の影響もあり、弱含みで推移している。 (2)人口が減少し、高齢化率が高まっているが、水害の影響が無く、インフラ整備が進んだ地域を中心に、需要は回復傾向にあり、二極化が進んでいる。
地域要因
(1)旧田沼町のやや雑然とした既成住宅地域で、地域要因の変動は乏しい。住宅地需要の区画整理地や新規分譲地への移行のため、需要は弱い。 (2)田沼地区郊外の住宅地域で、人口減少による発展性の欠如等から需要は少なく、過疎化が進んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市栃本町字二通１１８３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,930 円／平米 7万2,501 円／坪
推定価格 平米 坪	2万677 円／平米 6万8,358 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,594 円／平米 5万1,554 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市栃本町字二通１１８３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,224 円／平米 7万6,779 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,809 円／平米 5万2,265 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市栃本町字二通１１８３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,907 円／平米 5万9,201 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,588 円／平米 5万8,146 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,718 円／平米 4万8,658 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,500 円／平米 5万1,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市栃本町字二通１１８３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,075 円／平米 4万9,838 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,465 円／平米 7万4,269 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,077 円／平米 4万9,845 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,800 円／平米 5万2,235 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公２Ｉ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市栃本町字二通１１８３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,607 円／平米 5万8,209 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,842 円／平米 6万2,292 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,158 円／平米 5万112 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,900 円／平米 5万2,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情