路線価 (2023) 栃木県佐野市伊賀町字百石町708-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 佐野市栃木県佐野市伊賀町字百石町７０８番９
価格時点	2023 年
駅名	佐野駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,220万 円 (308 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万587 円 1平米 3万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,220万 円 (308 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万587 円／坪 1平米 3万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は栃木県南部の商業地域で、主たる需要者は地縁的選好性を有する地元の事業者のほか栃木県内で事業を展開する事業者等である。近隣地域は、地元の小売店や飲食店等が中心で、郊外の大型店舗等との競合により、廃業する店舗等も散見され、繁華性や集積度の低下が継続している。不動産需要は、後継者問題や郊外の大型店との競合により弱含んでいる。対象標準地に係る市場の中心価格帯の把握は困難であるが、単価としては４万円／㎡程度である。 (2) 　同一需給圏は栃木県南部の商業地域である。需要者は地元業者及び全国規模の事業者である。当該近隣地域は市街地中心部の幹線道路沿いの地域であり、衰退傾向にあるため新規の需給は少ない。当該標準地に係る市場の中心となる価格帯は、取引規模がまちまちなため総額では把握できないが、概ね３０，０００円／㎡～４３，０００円／㎡と見受けられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は小売店舗等を中心とした商業地域である。収益価格は、賃貸需要の低迷により土地価格に見合った家賃水準が形成されていないため、低位に試算された。比準価格は規範性を有する複数の取引事例を採用し、補修正等が適切に施されており、市場に於ける取引の実態を反映した実証的で、説得力のある価格である。従って、本件に於いては、比準価格を標準に、収益価格を参酌して、前年標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　近隣地域は佐野駅に近い近隣商業地域で、取引は自用目的が中心と見受けられる。類似性の高い商業地の取引事例を収集し採用したため比準価格の信頼性は高い。当該地域は地価水準に見合った賃貸市場は形成されておらず、収益価格は低位に求められ信頼性も低い。従って信頼性の高い比準価格を標準として収益価格を関連づけ、前年価格からの変動等を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	佐野駅西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	93.2 坪 (308 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般小売店舗が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐野市栃木県佐野市伊賀町字百石町７０８番９
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	30 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)佐野駅西方の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域で、郊外の大型店舗等との競合により、繁華性や集積度の低下が継続している。今後とも現状のまま推移するものと予測され、地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (2)佐野駅に近接する商店街だが、移動手段や購買スタイルの変化により集客力が弱まり衰退傾向にある。地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万1,579 円 1平米 3万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万3,232 円 1平米 4万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万1,579円 1平米 3万9,800円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 13万1,579円 1平米 3万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万3,232円 1平米 4万300円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 13万1,579円 1平米 3万9,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)生産年齢人口の減少や高齢化の進展で、地域経済は停滞し、商業施設は郊外の路線商業地域に進出しているため、従来の商業地域は停滞気味である。 (2)地域経済は低迷しており、不動産市況も回復基調は弱い。コロナ禍の影響は緩和されつつある。
地域要因
(1)佐野市中心部の既存商業地域で、佐野市の新庁舎の開庁し、道路整備が進行しているが、宅地需要は弱含みで、地域要因に大きな変動は見られない。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｉ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市伊賀町字百石町７０８番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,728 円／平米 7万1,833 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,105 円／平米 11万9,363 円／坪
標準価格 平米 坪	4万28 円／平米 13万2,333 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｉ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市伊賀町字百石町７０８番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,751 円／平米 11万8,193 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,916 円／平米 14万5,186 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,528 円／平米 13万680 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,500 円／平米 13万587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市伊賀町字百石町７０８番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,024 円／平米 13万5,625 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,875 円／平米 12万8,521 円／坪
標準価格 平米 坪	4万77 円／平米 13万2,495 円／坪
査定価格 平米 坪	4万100 円／平米 13万2,571 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市伊賀町字百石町７０８番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,974 円／平米 10万5,706 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,572 円／平米 13万825 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,600 円／平米 13万918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	384 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情