路線価 (2023) 栃木県佐野市若松町24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 佐野市栃木県佐野市若松町２４番
価格時点	2023 年
駅名	佐野駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	923万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,524 円 1平米 5万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	923万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,524 円／坪 1平米 5万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐野市及び周辺市町の商業地域。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人事業主及び県内外の法人が見込まれる。当市の商業地は佐野新都市や産業道路沿いへの需要集中の傾向が見られ、中心部の既成商業地域に対する需要はやや弱含みであるが、駅前通りの稀少な立地性から一定の潜在需要は存在する。取引価格は敷地規模によりかなりのばらつきがあり中心となる総額の価格帯は見い出せない状況にあるが、単価は１㎡当たり５～６万円程度である。 (2) 同一需給圏は佐野市、足利市、栃木市の県南の商業集積のある圏域である。旧佐野市の商業中心は需給共に南部地域を中心とする幹線道路沿いに移行している状況である。駅や市役所が近接する古くからの商業中心地は、顧客層がそれら施設の利用者が中心で市場が限定的であり、商業地としては衰退傾向が長期間続く。商業目的の土地取引は極めて少なく、画地条件や従前建物の状況等により個別性も強く、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅前通りの既成商業地であるが、自用目的での取引が中心であり、土地価格に見合うだけの賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められており、相対的な信頼性はやや低い。比準価格は少ないながらも価格牽連性を有する商業地の事例を収集し得たことから信頼性は高い。よって、市場での取引の実態を反映し信頼性が高く実証的である比準価格を重視しつつ、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 近隣地域は自用の店舗が多く見られる地域であり、自用の店舗用地の取得を目的とした取引が中心となっている。自営目的が支配的であり、土地を購入して収益物件を建築するほど賃貸市場は成熟していないことから収益価格は低位に求められた。収益性よりも周辺の取引価格を指標として価格決定されることが一般的であることから、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐野駅南方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	51.7 坪 (171 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、小売店舗が見られる駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐野市栃木県佐野市若松町２４番
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	17 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)佐野駅前の商業地域として発展してきた旧来からの地域であり、商況は好調とは言えないものの、今後も当分の間は現状の商環境を維持していくものと予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)佐野市中心市街地の古くからの商業地であり、駅や市役所が近接し一定の繁華性は保たれている。一方で観光客を中心とする顧客流動性で劣ることから、今後も商業地としての衰退が続き、地価も下落が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万1,830 円 1平米 5万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万2,822 円 1平米 5万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万1,830円 1平米 5万5,000円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 18万508円 1平米 5万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万2,822円 1平米 5万5,300円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 18万508円 1平米 5万4,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)企業の景況感は改善基調にあるが先行きは不透明である。市では、新都市エリア等への新規出店は見られるが、既成商業地域は低迷している。 (2)佐野市は人口減少率と高齢化率が県平均より高い。旧佐野市は減少幅は小さく、旧田沼町はやや改善傾向、旧葛生町の減少幅はかなり大きい。
地域要因
(1)佐野駅前通りの既成商業地であり、新庁舎開庁後は地域要因に特段の変動は見られない。需要は弱含み傾向が続いている。 (2)駅や市役所に近接する、古くからの中心市街地内の商業地域であるが、顧客層は市役所関連の地元層が中心で規模も小さく、商業的発展性は乏しい。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｊ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市若松町２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万405 円／平米 13万3,579 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,118 円／平米 18万5,526 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,431 円／平米 17万9,949 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,400 円／平米 17万9,846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市若松町２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万248 円／平米 10万 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,239 円／平米 10万9,888 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,593 円／平米 17万3,872 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,600 円／平米 17万3,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｉ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市若松町２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,706 円／平米 11万4,738 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,806 円／平米 12万4,987 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,023 円／平米 18万8,518 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,000 円／平米 18万8,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｉ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市若松町２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,751 円／平米 11万8,193 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,916 円／平米 14万5,186 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,731 円／平米 18万4,247 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,700 円／平米 18万4,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情