路線価 (2023) 栃木県佐野市大祝町字大工町2316 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 佐野市栃木県佐野市大祝町字大工町２３１６番
価格時点	2023 年
駅名	佐野市駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 9万5,874 円
1平米当たり	1平米 2万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,190万 円 (338 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万6,371 円 1平米 3万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,190万 円 (338 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万6,371 円／坪 1平米 3万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐野市全域の商業地域。需要者の中心は佐野市内の個人事業者や地元の中小企業等である。佐野市駅北側に位置する近隣商業地。元々中心市街地の商店街を形成していたが、佐野ＩＣ周辺の新興商業地域の出現により競合関係が生じ客足の流動性は変わった。駐車場を持たない店舗は閉鎖が続き商業性は激減した。商業地としての需要は小さい。取引が少ないことから需要の中心は特定し難いが、土地は５００万～１８００万円程度が取引の中心と思われる。 (2) 同一需給圏は佐野市内の商業地域、及び周辺市における商業地域である。不動産取引が僅少な市場動向が継続しており、需要者としては市内に地縁的選好性を有する個人事業者にほぼ限定され、圏外からの転入は見られない。近隣地域内は店舗としての利用が見られるものの、郊外大型店舗の充実により商業地域としては衰退の傾向が見られる。土地の取引規模及び単価にばらつきが見られ、市場の中心価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 佐野厄除け大師に近い立地条件の良さから商店街として賑わっていたが、近年では店舗用地よりも住居用の用途での利用が増え、新規の出店傾向も低く繁華性の向上は見られない。従って、取引に当たっては収益性が重視される地域とは言い難く、実際には比準価格ベースでの取引が一般的である。よって、このような地域特性に鑑み、実証的な比準価格を中心とし、収益価格は参考とするに留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 佐野市役所や駅、佐野厄除け大師等に近い商業地域であり、自己使用の店舗等としての土地取引が主たる地域である。周辺地域においては賃貸用店舗も散見されるが、土地価格に見合うだけの家賃水準が形成されていないため、収益価格は比準価格よりも低位に試算されたものと判断する。したがって、取引の実態を反映し実証的な比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐野市駅　北方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	102.2 坪 (338 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	日用品小売店舗に住宅も見られる商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐野市栃木県佐野市大祝町字大工町２３１６番
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	80 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	30 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの商業地域であるが、郊外部商業地域への購買者層の流入は継続しており、駐車場を持たない小売業者は厳しい状況にある。商業地としての需要は小さい。地価はやや下落傾向に推移するものと予測する。 (2)市役所や駅等との接近性を有し、利便性に富む商業地域であるが、商業繁華性や集客力は低迷しており、街全体としての需要の弱含み感から当面地価の下落傾向が継続すると見られる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万8,355 円 1平米 3万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万9,016 円 1平米 3万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万8,355円 1平米 3万5,800円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 11万7,032円 1平米 3万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 11万7,032円 1平米 3万5,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率は県平均で高齢化率は県平均より高い。令和３年は土地取引件数及び取引面積共に落ち込んだ。昨今の建築着工数も減少傾向にある。 (2)物価高やコロナ、国際情勢等、国内外事情を背景として景気は弱含みに推移しており、不動産市場における地方の回復基調は慎重さが見られる。
地域要因
(1)ＪＲ佐野駅前に市役所が移転した影響はあまり見られず、既成市街地の商況は低下傾向にある。 (2)地域要因を変化させる行政の動き、開発等はなく、旧来通りの街並み、土地利用が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｉ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市大祝町字大工町２３１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,166 円／平米 4万6,833 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,445 円／平米 10万3,957 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,019 円／平米 11万9,079 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｉ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市大祝町字大工町２３１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,728 円／平米 7万1,833 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,105 円／平米 11万9,363 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,818 円／平米 11万8,414 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,800 円／平米 11万8,355 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市大祝町字大工町２３１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,088 円／平米 9万6,165 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,251 円／平米 11万9,846 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,540 円／平米 11万7,495 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,500 円／平米 11万7,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｊ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市大祝町字大工町２３１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,337 円／平米 13万9,966 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,998 円／平米 13万8,845 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,647 円／平米 12万1,155 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,600 円／平米 12万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情