路線価 (2023) 栃木県佐野市大橋町字大木下1377-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 佐野市栃木県佐野市大橋町字大木下１３７７番１外
価格時点	2023 年
駅名	佐野駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 7万6,038 円
1平米当たり	1平米 2万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	5,100万 円 (1801 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,560 円 1平米 2万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	5,100万 円 (1801 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,560 円／坪 1平米 2万8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐野市全域の路線商業地域。需要者の中心は佐野市内の個人事業者や中小企業等のほか若干他県の法人も含まれる。県道沿いに自動車販売店、事業所、倉庫のほか飲食店等も見られる旧来からの路線商業地。国道５０号沿いや佐野環状線沿いは繁華性が年々上昇しているが、当該路線沿いにおいては新規出店の動きに変化は見られない。取引が少ないことから需要の中心は特定し難いが、土地は１５００万～６０００万円程度が取引の中心と思われる。 (2) 同一需給圏は佐野市内の商業性を有する地域の範囲で形成される。主たる需要者は地元の法人または個人事業主が中心となるが、幹線道路沿いの大規模画地においては全国展開を行う大手法人の参入も認められる。地域経済の停滞が暫く続く中で、商業地の取引需要も低調に推移している。商業地の取引数は僅少で、取引規模もまちまちであることから、市場において需要の中心となる価格帯を見出すことは困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 県道沿いに、主に自用の店舗、小工場、飲食店等が見られる路線商業地域である。郊外型の路線商業地域という地域性からテナント物件も見られるが、借地上に賃借人が建物を建てるケースも多く、実情の把握は困難である。また、収益性を重視した取引慣行もほとんどない地域である。よって、当該市場の特性に鑑みて、実証的で信頼度の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣は県道沿いの路線商業地域で用途の多様性が認められる。テナント店舗も見られるが、土地価格に対して十分な賃料相場が形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。主たる需要者は類似する不動産取引との均衡を重視して意思決定を行う傾向が強く、市場の実勢を反映した比準価格には相対的に強い説得力が認められる。以上により、鑑定評価額は比準価格を標準に収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえて、標記の通り決定した。
交通
交通施設	佐野駅　西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	544.8 坪 (1801 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所、店舗、工場等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐野市栃木県佐野市大橋町字大木下１３７７番１外
標準地の範囲
東	300 m
西	300 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	39 m
奥行き	49 m
面積	1900 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)佐野市西部郊外の古くからの路線商業地域である。「佐野環状線」を含む中心市街地の幹線沿いに出現した路線商業地域に押され商業地としての需要は相対的に小さい。地価は下落傾向で推移する。 (2)県道沿いの路線商業地域だが、郊外の幹線道路沿いへの商圏分散化が進行し、近隣周辺の市場競争力は低下傾向にある。地価水準は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万4,882 円 1平米 2万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万5,213 円 1平米 2万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万5,213円 1平米 2万8,800円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率は県平均で高齢化率は県平均より高い。令和３年は土地取引件数及び取引面積共に落ち込んだ。昨今の建築着工数も減少傾向にある。 (2)佐野市は人口減少率は県平均値と概ね同水準だが、高齢化率は県平均値より高い。不動産市場は利便性が良好な一部地域を除き弱含みで推移している。
地域要因
(1)県道沿いの古くからの路線商業地域で、郊外部の幹線沿いとの代替競争の関係により需要は年々減退している。地価は下落傾向にある。 (2)県道沿いの既成商業地域で、空店舗が徐々に増加している。選別化の進行により、商業池としての市場競争力は衰退傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｉ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市大橋町字大木下１３７７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,394 円／平米 7万7,341 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,725 円／平米 12万1,413 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,624 円／平米 9万4,631 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｉ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市大橋町字大木下１３７７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,545 円／平米 14万7,266 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,413 円／平米 12万6,993 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,286 円／平米 9万3,514 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｉ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市大橋町字大木下１３７７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,706 円／平米 11万4,738 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,806 円／平米 12万4,987 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,037 円／平米 9万5,996 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,000 円／平米 9万5,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｉ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	佐野市
地域	栃木県佐野市大橋町字大木下１３７７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,514 円／平米 8万1,043 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,391 円／平米 8万637 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,763 円／平米 9万5,090 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,800 円／平米 9万5,213 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情