路線価 (2023) 栃木県佐野市下羽田町字新田2006 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 佐野市栃木県佐野市下羽田町字新田２００６番
価格時点	2023 年
駅名	佐野市駅 から 3800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3億4,100万 円 (21211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,227 円 1平米 1万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3億4,400万 円 (21211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,557 円／坪 1平米 1万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、栃木県南部の工業地域。需要者の中心は、地元の中堅企業から上場企業まで幅広い需要が見込まれる。県南地区では圏央道、北関東自動車道の整備によるアクセスの向上や分譲価格の低さ等の影響により、工場地需要は安定しており、新規産業団地の開発が活発である。土地取引において、その規模がまちまちで、市場における取引の中心価格帯を見出すことは困難な状態である。 (2) 同一需給圏は佐野市、足利市、栃木市等を中心とする県内の工業地の圏域。需要者の中心は投資総額から見てある程度の資本力を有する地元企業及び全国規模の企業である。同一需給圏内では、自治体の補助も見込めるインフラ整備された工業団地内に需要の選好性は強い。近年は輸送拠点の高速Ｉ．Ｃや生産拠点のマザー工場及び消費地への接近性のほか、労働力確保の容易さも重視される傾向が強くなり、人口集積地への接近性もより重視される状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 工場としての賃貸事例がなく賃料水準の把握が困難であるため、収益価格は試算できなかった。また、適切な造成事例が得られず、積算価格も試算できなかった。自己使用目的での取引が中心であるため、市場の実勢を適切に反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のように決定した。なお、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていると判断した。 (2) 近隣地域は郊外部に開発された画地規模の大きい工業団地内ということで、賃貸による営業は殆ど見られず、自己用の工場又は流通倉庫としての利用が殆どである。土地の取引も自用目的での取引にほぼ限定されることから、比準価格を標準とし、県内の工業地内における土地の需給動向や産業団地の分譲動向等も考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐野市駅南西方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	6415.9 坪 (21211 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	作業所兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の工場、配送センター等の多い工業団地
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐野市栃木県佐野市下羽田町字新田２００６番
標準地の範囲
東	200 m
西	300 m
南	300 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	150 m
奥行き	135 m
面積	20000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は県道及び国道との接近性に優れた羽田工業団地。県南の新規産業団地の好調な分譲状況を考えると、品等の高い産業団地への需要は強く、当面は地域要因に変化は無いと予測される。 (2)国道５０号、東北自動車道等の幹線道路へのアクセスは良好で工場稼働率も高い。今後も当面はこの状況が続くものと予測され、県南部の工業団地は需給が逼迫しており、地価は今後も安定的に推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万3,227 円 1平米 1万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万3,557 円 1平米 1万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万3,227円 1平米 1万6,100円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万3,557円 1平米 1万6,200円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)栃木県南部の新規産業団地の売れ行きは好調であり、コロナ禍の影響による需要減退は見られない。 (2)県南地域の産業団地への需要は県内でも比較的強い状況が続いている。新規の産業団地造成も複数計画されている状況である。
地域要因
(1)県道及び国道との接近性に優れた熟成度の高い工業団地であり、地域要因に特段の変動は見られない。需要は安定している。 (2)工業団地内であり地域要因に大きな変動は無い。県南地域では新規の産業団地分譲が複数計画されており、需給は相変わらず底堅い状況が続く。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	足利市
地域	栃木県佐野市下羽田町字新田２００６番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,144 円／平米 5万9,984 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,144 円／平米 5万9,984 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,405 円／平米 5万4,235 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県佐野市下羽田町字新田２００６番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,273 円／平米 4万7,187 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,302 円／平米 4万7,282 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,699 円／平米 5万1,901 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,700 円／平米 5万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県佐野市下羽田町字新田２００６番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,216 円／平米 6万3,528 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,216 円／平米 6万3,528 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,753 円／平米 5万5,385 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	栃木市
地域	栃木県佐野市下羽田町字新田２００６番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,729 円／平米 3万8,776 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,460 円／平米 4万4,499 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,633 円／平米 5万1,683 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,600 円／平米 5万1,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	北西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情