路線価 (2023) 栃木県鹿沼市緑町1-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 鹿沼市栃木県鹿沼市緑町１丁目３１番
価格時点	2023 年
駅名	鹿沼駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	648万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,000 円 1平米 3万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	653万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,991 円／坪 1平米 3万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は鹿沼市街地の住宅地域。需要者の中心は市内居住者と市内への通勤者で、同一需給圏外からの転入も散見される。住宅地需要は回復傾向であるが、鹿沼市では住宅地の供給が多く、また、人口減少が続いているため、需給関係は需要が弱い。需要の中心は土地で６００万円～１０００万円程度、新築戸建住宅の取引は近隣地域付近では見受けられないが、やや広域的に見ると２３００万円～３０００万円程度である。 (2) 　同一需給圏は鹿沼市の市街地及びその周辺部の住宅地域の圏域。需要者の中心は、鹿沼市に居住乃至は通勤する一次取得者層で、圏外からの転入者は少ない。同一需給圏においては、近年、区画整理地や民間の分譲住宅地において住宅地の供給が多く、やや供給過剰の状況にある。物価高等による先行き不透明感が残るものの、市場の中心価格帯は、土地で７００万円～９００万円程度、新築の戸建物件で２，０００万円～３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　戸建住宅の中にアパート等が見受けられる地域であるが、アパート等を建設するには一定規模以上の面積が必要な地域であるため、収益価格は試算しなかった。また、近隣地域付近では賃貸物件の建設を目的とする土地取引は稀であり、土地取引に於いて収益性は殆ど考慮されない。よって、信頼性がある取引事例より求めた、実証的な比準価格を標準に、地域要因等の価格形成要因を再吟味し、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 　近隣地域は、熟成した商業地域である晃望台地区背後の住宅地域である。後述の理由により、収益価格及び積算価格は試算し得なかった。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が主であるため、信頼性の高い取引事例より試算された比準価格を重視し、経済情勢等の一般的要因の影響及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鹿沼駅　南方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	53.5 坪 (177 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、駐車場等が混在する幹線背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿沼市栃木県鹿沼市緑町１丁目３１番
標準地の範囲
東	30 m
西	120 m
南	60 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	180 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)路線商業地域背後の熟成した住宅地域で、当分は現状で推移すると思われる。宅地の選別化による選好性がやや優る地域であったが、新規分譲地等と比較して、今後は選好性が劣っていくものと予測される。 (2)　熟成した商業地域である晃望台地区背後の住宅地域で、需要は堅調であり、今後も安定的に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万1,000 円 1平米 3万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万1,991 円 1平米 3万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万1,000円 1平米 3万6,600円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万1,991円 1平米 3万6,900円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)鹿沼市の人口は減少傾向で市勢が停滞し、新型コロナ流行による経済活動の落込みの影響は弱まったが、地域経済は低迷している。 (2)　人口は１年間で－１．１％、世帯数は＋０．４％。物価高、建築費の動向等により、市場に先行き不透明感が残る。
地域要因
(1)東部市街地に存する熟成した住宅地域で、地域要因に変化はなく、以前は安定した需要があったが、新規分譲地等と比較して需要が弱くなっている。 (2)　東部台の既存の住宅地域で、地域要因に変動は無い。立地が良好であることから需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に格別の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市緑町１丁目３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,679 円／平米 14万4,403 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,375 円／平米 12万256 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,411 円／平米 12万375 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,800 円／平米 12万1,661 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市緑町１丁目３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,850 円／平米 13万1,744 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,810 円／平米 13万1,612 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,168 円／平米 11万6,265 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,500 円／平米 11万7,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市緑町１丁目３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,998 円／平米 13万2,233 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,294 円／平米 13万6,518 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,191 円／平米 11万9,647 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,600 円／平米 12万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｆ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市緑町１丁目３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,537 円／平米 13万7,321 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,495 円／平米 13万7,182 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,431 円／平米 12万441 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,800 円／平米 12万1,661 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公３Ｐ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市緑町１丁目３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万152 円／平米 13万2,743 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,415 円／平米 12万7,000 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,938 円／平米 12万2,117 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情