路線価 (2023) 栃木県鹿沼市上奈良部町字欠附90-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 鹿沼市栃木県鹿沼市上奈良部町字欠附９０番２
価格時点	2023 年
駅名	樅山駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	639万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,647 円 1平米 1万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	639万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,647 円／坪 1平米 1万2,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鹿沼市郊外及び隣接市町の圏域で、需要者は同一需給圏内で当該地域に地縁的選好性を有する者が中心で同一需給圏外からの転入者は認め難い。当該地域は市街地外周部の市街化調整区域に存する事から未だに需給の低い状況が継続している。新規の土地建物一体とした取引が皆無に近いため、的確な土地建物の総額の把握は困難であるが、土地単価としては概ね１２，０００円／㎡～１４，０００円／㎡程度と判断する。 (2) 　同一需給圏は鹿沼市内の市街化調整区域の住宅地域である。開発規制の厳しい市街化調整区域ということもあり、需要者は地縁的選好性を有する市街化調整区域内の居住者がほとんどで、外部からの需要はほとんどない。農家住宅が建ち並んでいるが地域の宅地化率は低い。市街化区域内の宅地に比べると規模も様々であり、需要の中心価格帯は見出せない状況にあるが、市街化区域内の宅地の下落傾向を反映して需要は小さくなっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅地域で、周辺にはアパート等の収益物件は見受けられず収益価格を試算し得なかった。比準価格は比較可能な市街化調整区域内宅地の取引事例に適切な補修正を施したもので実証的意義は高い。従って、本件では取引の実態を反映し実証的な比準価格を標準とし、類似地域に於ける地価公示地の動向を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　取引事例比較法において採用した事例は全て鹿沼市の市街化調整区域内における取引であり、標準的な取引が少ない市街化調整区域内ではあるものの、再吟味の結果、適切に補修正されており、その信頼性は高いと思料した。なお、自用の農家住宅が主体であり、アパート等は見られないため収益価格の試算には至らなかった。よって、当該地域の不動産市場の特性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	樅山駅　東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	149.7 坪 (495 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿沼市栃木県鹿沼市上奈良部町字欠附９０番２
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	150 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	高台の農家集落地域
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は鹿沼市街地南部に位置した中規模集落地域で道路の整備状況、生活利便性、市街地への接近性に難点を有し地域の老朽化が認められるが、当面現状を維持するものと思料する。 (2)　市街化調整区域内の農家住宅が主体の集落地域である。比較的建物の集積度は高いが、開発の規制が厳しい地域であり、宅地化が進行することはないため、今後も現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万2,647 円 1平米 1万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万2,647 円 1平米 1万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万2,647円 1平米 1万2,900円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 4万3,309円 1平米 1万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万2,647円 1平米 1万2,900円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 4万3,309円 1平米 1万3,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)鹿沼市の人口動態は県平均を上回る減少傾向が継続し、住宅着工数も令和４年後半には対前年比は低下し、不動産市場に対する影響が認められる。 (2)人口減少率は大きく高齢化率も若干高い。令和３年の取引件数及び取引面積は増加した。建築着工数は令和４年になってからは減少傾向にある。
地域要因
(1)鹿沼市街地南部に位置した中規模集落地域で、大きな変動要因は認められず概ね現状のまま推移している。 (2)市街化調整区域内の農家集落地域であり、開発の規制が厳しいことから地域の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市上奈良部町字欠附９０番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,632 円／平米 5万4,985 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,804 円／平米 4万2,330 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市上奈良部町字欠附９０番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万34 円／平米 3万3,172 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,537 円／平米 5万1,365 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,212 円／平米 4万3,679 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市上奈良部町字欠附９０番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,667 円／平米 5万5,101 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,011 円／平米 5万6,238 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,363 円／平米 4万872 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,400 円／平米 4万994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市上奈良部町字欠附９０番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,900 円／平米 4万9,259 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,706 円／平米 4万8,618 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,095 円／平米 4万3,292 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,100 円／平米 4万3,309 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情