路線価 (2023) 栃木県鹿沼市今宮町字根古屋1623-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 鹿沼市栃木県鹿沼市今宮町字根古屋１６２３番４
価格時点	2023 年
駅名	新鹿沼駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 8万5,956 円
1平米当たり	1平米 2万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	674万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,131 円 1平米 3万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	676万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,461 円／坪 1平米 3万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鹿沼市において、住居系の用途に供されている区域と判断した。需要の中心は鹿沼市居住者で、周辺市町や県外からの流入は僅かである。市街地各所において積極的な宅地供給が行われており、供給圧力は強い。対象地は市街地中心部への接近性は優れるものの、街路条件が劣り、需要は弱含みである。土地は６００～９００万円程度、新築戸建は２，０００～３，０００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、当市市街地及びその周辺の住宅地域。主な需要者は当市に居住または通勤する一次取得者層である。需要の中心は、区画整理地や新規分譲地等で、特に宇都宮市に近い黒川東部台地区の人気が高いことから、旧市街地の既成地域にあっては街路条件等により明暗が分かれている。取引の中心価格帯は、土地のみで６００万円～１０００万円台前半程度、新築戸建物件で２０００万円～３０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は居住の快適性を重視する住宅地にあり、アパートや小規模店舗等は見られるものの、戸建住宅等の自用目的が中心である。地価水準に見合う賃料が収受困難であるため、収益価格は低位に求められた。よって市場性を反映した比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、単価と総額との関連及び代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 市場における取引の大半は自用目的であり、市内の類似事例を採用して求めた比準価格は市場の特性を反映し規範性が高い。一方、旧来の地主による賃貸経営が主で、土地への投資を考慮した賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に求められ、想定次第では更に下振れする可能性もある。したがって、相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新鹿沼駅北方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	64.1 坪 (212 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅に店舗兼住宅が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿沼市栃木県鹿沼市今宮町字根古屋１６２３番４
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北３．５ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は低層住宅が建ち並ぶ住宅地域である。街路条件に劣り、新しい分譲地に競争力で劣るため、需要は弱含んでいる。地域要因に格段の変動は無く、当分の間、現状を維持するものと予測される。 (2)熟成度の高い既成住宅地域内にあって、今後も現状維持的に推移する。中心部に近い地域にあるが街路条件に劣るため、新規分譲地や区画整理地等との比較から地価は弱含みの状況が続くと見られる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万7,114 円 1平米 3万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万7,776 円 1平米 3万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 10万6,784円 1平米 3万2,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万7,776円 1平米 3万2,600円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 10万6,784円 1平米 3万2,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスの感染が再び拡大傾向にある。先行きが不透明な状況であり、消費者マインドの動向が注視されている。 (2)人口減少傾向が続く中、市内では宅地供給が多く需給は緩んでいる。近時の建築費や消費者物価の上昇が、今後地価に影響を与える可能性もある。
地域要因
(1)古くからある住宅地として熟成しており、大きな変動要因は見られない。地価はやや下落傾向で推移している。 (2)地域要因に格別の変動はない。旧来の地域で選好の対象になりにくく、新興地域との比較から、相対的な地位の低下が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市今宮町字根古屋１６２３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,417 円／平米 12万7,007 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,866 円／平米 12万1,879 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,538 円／平米 10万7,571 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,900 円／平米 10万8,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市今宮町字根古屋１６２３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,946 円／平米 11万5,531 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,781 円／平米 11万1,680 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,839 円／平米 10万5,260 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,200 円／平米 10万6,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｍ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市今宮町字根古屋１６２３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,976 円／平米 4万2,899 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,549 円／平米 10万4,301 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,965 円／平米 10万5,676 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市今宮町字根古屋１６２３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,450 円／平米 11万586 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,413 円／平米 10万3,851 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,087 円／平米 10万6,080 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,400 円／平米 10万7,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情