路線価 (2023) 栃木県鹿沼市花岡町字小藪川6-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 鹿沼市栃木県鹿沼市花岡町字小藪川６番１ 新鹿沼駅西４０街区３－１
価格時点	2023 年
駅名	新鹿沼駅 から 400m
路線価
倍率方式	0 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	943万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,232 円 1平米 4万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	943万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,232 円／坪 1平米 4万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ日光線及び東武日光線沿線で概ね鹿沼市及び隣接市の圏域。需要者の中心は、鹿沼市及び隣接市に居住する３０代の一次取得者が多い。当該地域は、区画整理事業が進行しつつあるが、市街地の西部に位置し、需要の中心は、市街地南部から南東部にかけてが強く、選別化により需給はやや弱い。市場の中心価格帯は、土地が２００㎡～３００㎡で５００万円～８００万円程度で、新築の戸建物件は２３００万円～３０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は鹿沼市内の住居系の用途に供されている地域。需要者の中心は鹿沼市及び周辺市町居住者である。新型コロナ禍の影響は小さく、令和３年の鹿沼市の取引件数はコロナ前よりも多かったが、令和４年は落ち着いている。住宅分譲地は供給過多であり、一部の地域を除いて従来からの地価下落傾向も止まっていない。土地は５００～１，０００万円程度、新築の分譲戸建はやや上昇し２，３００～３，０００万円未満の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺部は低層住宅中心の住宅地域で自用目的での取引が支配的であるが、駅に近く賃貸物件としての利用も可能な状況にある。比準価格は、新鹿沼駅、鹿沼駅周辺の事例から求められた。収益価格は、新鹿沼駅近辺の賃貸事例より求められたが、市街地南東部での賃貸物件の供給が多く、比準価格よりかなり低位に求められた。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象地は居住の快適性を重視する住宅地域にあって、自用の住宅としての取引が支配的である。比準価格は多数の事例の中から、位置的・物的な類似性を重視して選択し、試算した。アパート等も見られるが、地主の相続対策的なものがほとんどであり、収益目的ではない。また建築費の高騰で、収益価格は低廉である。よって比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、単価と総額との関連、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新鹿沼駅　南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	70.8 坪 (234 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパートが見られる新興住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿沼市栃木県鹿沼市花岡町字小藪川６番１新鹿沼駅西４０街区３－１
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	15.5 m
面積	250 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ区画街路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした住宅地域で、基盤整備が進みつつあり、今後も住宅地域として推移するものと予測する。環境条件には恵まれているが、住宅地の供給過剰感があり、地価水準は下落傾向にあるものと予測する。 (2)土地区画整理事業地内でも比較的早く熟成が始まった地域で、既に安定的な時期に入ったとみられ、今後は緩やかな熟成を続けると予測される。地価は周囲の住宅地の下落圧力が続き、弱含みと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万3,232 円 1平米 4万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万3,232 円 1平米 4万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万3,232円 1平米 4万300円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 13万3,893円 1平米 4万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万3,232円 1平米 4万300円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 13万3,893円 1平米 4万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)５年間基準の県の人口減少率（－２．７％）を上回る人口減少率（－４．６％）で、高齢化率（３１．６％）も高く、住宅地需要は弱い。 (2)鹿沼市では住宅需要の中心が新規分譲となり、既存の住宅地域の需要は弱含みである。更に供給が多く、地価下落圧力が強まっている。
地域要因
(1)土地区画整理事業の施行により地域性の向上が見られるが、市街地とは軌道により、地域性が分断されていることから選別化により需要はやや弱い。 (2)土地区画整理事業が進捗中の住宅地にあって、住宅地として熟成を続けている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市花岡町字小藪川６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,943 円／平米 16万1,806 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,068 円／平米 14万2,383 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,335 円／平米 14万9,878 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,200 円／平米 15万2,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市花岡町字小藪川６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,417 円／平米 12万7,007 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,866 円／平米 12万1,879 円／坪
標準価格 平米 坪	4万871 円／平米 13万5,120 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,700 円／平米 13万7,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市花岡町字小藪川６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,389 円／平米 11万6,996 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,068 円／平米 10万2,711 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,027 円／平米 12万5,717 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,800 円／平米 12万8,273 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｆ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市花岡町字小藪川６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,946 円／平米 11万5,531 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,781 円／平米 11万1,680 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,510 円／平米 13万620 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情