路線価 (2023) 栃木県鹿沼市石橋町字西石橋町1543-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 鹿沼市栃木県鹿沼市石橋町字西石橋町１５４３番１
価格時点	2023 年
駅名	新鹿沼駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,250万 円 (458 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,325 円 1平米 4万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,250万 円 (458 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,325 円／坪 1平米 4万9,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鹿沼市及び隣接市に形成される商業地域であり、需要者の中心は地元企業及び県内外の法人等である。当該地域は、市街地を南北に走る国道沿いに店舗が建ち並び、かつては繁華性を誇っていたが、近年、郊外の路線商業地域に顧客を奪われ、相対的地位が低下し、需要は少ない。また、既存商業地域の取引は少なく、取引される画地規模もまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は鹿沼市内の商業地域と判断した。需要者は地元の個人事業主及びチェーン展開をする企業であるが、新型コロナの影響は業種により異なる。鹿沼市中心部の商業地域は古くから形成されてきたもので、新陳代謝が少なく、土地の取引は稀有である。更に取引される画地規模はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。なお価格水準が低下してきたため、商業地と住宅地の開差が小さくなる傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺部は、小売店舗、金融機関が建ち並ぶ商業地域であるが、市内では、土地区画整理事業や街路の整備事業によって商業適地の供給が増加し、市場性及び収益性とも低い。比準価格は、幹線街路沿い及び混在地域の事例から求められた。商業地の賃貸事例は少なく、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。よって、信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、商業地の市場性を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益価格は低位に導かれたが、これは賃料の上昇が無い一方で、近年の建築費高騰により収支が悪化したものを反映したと思料される。取引事例比較法においては、鹿沼市における商業地域の取引事例を選択しており、求められた結果は説得力を持つといえる。従って本件にあっては比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新鹿沼駅　北方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	138.5 坪 (458 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗に金融機関も混在する既成の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿沼市栃木県鹿沼市石橋町字西石橋町１５４３番１
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	70 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地の国道沿いに店舗が見られる商業地域で、今後も現状にて推移するものと予測する。市街地の拡大とともに商業地域も分散し、地域自体が衰退しており地価水準は下落傾向にあるものと予測する。 (2)いわゆる旧市街地の商業地域で、新規の整備計画等は無く長期的な衰退傾向にあるが、市役所の建替え工事が完了した後の影響が注視される。地価下落傾向には歯止めがかからないと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万4,639 円 1平米 4万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万3,978 円 1平米 4万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万4,639円 1平米 4万9,800円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万3,978円 1平米 4万9,600円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)５年間基準の県の人口減少率（－２．７％）を上回る人口減少率（－４．６％）で、高齢化率（３１．６％）も高く、購買力は弱い。 (2)鹿沼市の商業地域は、中心部の衰退傾向にある一方で、コロナ禍にもかかわらず、郊外での新規出店が見られる。
地域要因
(1)古くからの商業地域で、郊外路線商業地域の出現により顧客を奪われ、衰退傾向が続いており、閉店する店舗も目立つ。 (2)旧市街地の商業地域であり、衰退傾向が止まらない。特に個人商店は、閉店後に住宅化するものもみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市石橋町字西石橋町１５４３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,601 円／平米 14万7,451 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,066 円／平米 14万5,682 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,585 円／平米 17万3,846 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,600 円／平米 17万3,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市石橋町字西石橋町１５４３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,021 円／平米 11万2,473 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,407 円／平米 12万362 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,066 円／平米 16万2,212 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市石橋町字西石橋町１５４３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万590 円／平米 10万1,131 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,001 円／平米 14万8,773 円／坪
標準価格 平米 坪	5万393 円／平米 16万6,599 円／坪
査定価格 平米 坪	5万400 円／平米 16万6,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｍ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市石橋町字西石橋町１５４３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万27 円／平米 9万9,269 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,612 円／平米 12万7,651 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,203 円／平米 15万6,053 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,200 円／平米 15万6,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情