路線価 (2023) 栃木県鹿沼市栄町1-35-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 鹿沼市栃木県鹿沼市栄町１丁目３５番９
価格時点	2023 年
駅名	鹿沼駅 から 3100m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	3,980万 円 (828 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万9,019 円 1平米 4万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,980万 円 (828 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万9,019 円／坪 1平米 4万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は鹿沼市内の商業地域と判断した。需要者は個人事業主や小規模法人だけでなく、画地規模が大きい場合は中央資本の法人も見られる。鹿沼市内においても繁華性の高い新興の路線商業地域であることから、鹿沼市の商業地域の中でも需要は旺盛な地域である。幹線道路沿いの路線商業地域であるが、画地規模が多様なことから標準的な取引価格帯を特定しづらいものの、目安としては総額で５，０００万円程度であると思われる。 (2) 同一需給圏は鹿沼市において、商業系の用途に供されている区域と判断した。需要の中心は地縁性を有する県内事業者が中心である。尚、大規模地については、首都圏からの進出も見られる。鹿沼市の路線商業地域においては、需要が底堅い地域で立地の優位性が認められる地域である。画地規模、建物価格がまちまちであり、需要の中心価格帯は判断出来ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　沿道型店舗だけでなく一般住宅や未利用地も混在しているが、昨今は路線商業地域としてかなり成熟してきている。しかしながら、現状では土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は低く試算されたものと思料した。一方、比準価格は類似の事例を複数採用しており、信頼性が高いと判断した。よって、地域特性を適切に反映した比準価格を中心に、やや収益価格も考慮して、代表標準地との均衡にも留意し上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 対象地は収益住を重視する商業地にあり、店舗や事務所が多く見られるものの、低層利用が多く、平置き駐車場が必要であるため、適正な賃料収受が困難であり、収益価格は低位に求められた。一方比準価格は類似の事例を複数選択しており、信頼性は高い。よって市場性を反映した比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、単価と総額との関連及び代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	鹿沼駅　南東方
距離	3100 m
土地の状態
土地面積	250.5 坪 (828 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗が増えつつある路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿沼市栃木県鹿沼市栄町１丁目３５番９
標準地の範囲
東	140 m
西	110 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	32 m
奥行き	25 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　繁華性の高い黒川左岸地区の新興の路線商業地域である。既に商業地域としての熟成度をかなり高めており、今後も特段の変動要因はないことから、徐々にではあるが更に商業集積度を高めていくと思われる。 (2)各種店舗が立ち並ぶ路線商業地域で、背後地は充実しており、宇都宮方面へのアクセスも良好であることから、今後も繁華性を維持するものと予測される。但し市全体の需給状況を反映し、地価はやや下落傾向で推移する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万2,655 円 1平米 4万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万1,002 円 1平米 4万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万2,655円 1平米 4万9,200円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 15万9,349円 1平米 4万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万1,002円 1平米 4万8,700円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 15万9,349円 1平米 4万8,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率は大きく高齢化率も若干高い。令和３年の取引件数及び取引面積は増加した。建築着工数は令和４年になってからは減少傾向にある。 (2)新型コロナウイルスの感染が再び拡大傾向にある。先行きが不透明な状況であり、消費者マインドの動向が注視されている。
地域要因
(1)商業地域としてかなり熟成してきており、大きな変動要因はない。今後も少しずつ集積度を高めるものと思われる。 (2)同一路線沿いでは、新規出店が見られる一方、飲食店の閉鎖も見られ、商況の回復は一様ではない。しかしながら繁華性は維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｎ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市栄町１丁目３５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,268 円／平米 14万9,656 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,815 円／平米 14万8,158 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,519 円／平米 16万3,710 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,500 円／平米 16万3,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市栄町１丁目３５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,611 円／平米 10万4,506 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,527 円／平米 15万512 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,648 円／平米 16万4,136 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,600 円／平米 16万3,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市栄町１丁目３５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万590 円／平米 10万1,131 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,001 円／平米 14万8,773 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,835 円／平米 16万4,755 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,800 円／平米 16万4,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｆ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市栄町１丁目３５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,834 円／平米 12万1,773 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,718 円／平米 14万4,532 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,011 円／平米 16万2,030 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,000 円／平米 16万1,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公３Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県鹿沼市栄町１丁目３５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,601 円／平米 14万7,451 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,066 円／平米 14万5,682 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,265 円／平米 15万9,564 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,300 円／平米 15万9,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情