路線価 (2023) 栃木県日光市清滝1-175-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 日光市栃木県日光市清滝１丁目１７５番１
価格時点	2023 年
駅名	東武日光駅 から 6000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	331万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万994 円 1平米 1万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	334万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,325 円／坪 1平米 1万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は日光地区を中心とした市内の住宅地域一円の圏域である。主たる需要者は、市内に居住又は勤務する住宅一次取得者であり、別荘地域を除くと、同一需給圏外からの転入者は見られない。日光市では総人口及び生産年齢人口の減少ペースが県内でも大きいこともあり、日光地区の既成住宅地域では需給ともに低調である。日光地区の土地取引の中心価格帯は５００万円以下であり、新築建売物件や分譲地はほとんど見られない。 (2) 　同一需給圏は、ＪＲ日光線、東武日光線、同鬼怒川線沿線の日光市の圏域。需要者の中心は地縁性のある市内在住者や市内企業への通勤者であり、３０代～４０代の一次取得者が中心となる。分譲地等の供給は見受けられるが需給圏内の人口は減少傾向にあり土地取引件数は減少している。需要の中心となる価格帯は、土地は３００万円～１，０００万円、新築戸建物件では２，０００万円～３，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は日光地区の山間部に位置し、大規模工場に隣接する古くからの住宅地域である。近隣地域及び同一需給圏内の類似地域においては、自己使用の戸建住宅建設目的での不動産取引が多く、賃貸市場は未成熟である。後記の理由により積算価格及び収益価格は試算し得なかったので、取引の実態を反映し実証的な価格として説得性が高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域は日光市の中心市街地から離れた大規模事業所に近接する住宅地域である。当該地域は戸建住宅が中心でアパート等共同住宅は見受けられず、画地規模・形状も賃貸には適さないため収益価格は試算しない。自己使用目的での取引が中心であり、取引価格の重要性が高い地域であるため、市場の動向等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東武日光駅西方
距離	6000 m
土地の状態
土地面積	80.8 坪 (267 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多く見られる幹線道路背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日光市栃木県日光市清滝１丁目１７５番１
標準地の範囲
東	80 m
西	40 m
南	40 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	19 m
面積	270 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は山間部に大規模工場も見られる既成の住宅地域であり、地域要因に格別の変動はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向になるものと予測する。 (2)清滝地区に位置する既成住宅地域で、衰退化が進んでいる。宅地需要は弱いため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万994 円 1平米 1万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万1,325 円 1平米 1万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
前年から次年への変動率 -3.9 ％
2022年	1坪 4万2,647円 1平米 1万2,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万1,325円 1平米 1万2,500円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2019年	1坪 4万2,647円 1平米 1万2,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日光市は過去１年間で生産年齢人口が２．０％減少し、住宅地需要は弱含みであるが、観光関連の商業地域の一部では地価の下げ止まりが見られる。 (2)日光市の主要産業である観光事業への新型コロナ禍のマイナス影響は強いが、徐々に緩和されつつある。
地域要因
(1)企業城下町としてかつて栄えた地区ではあるが、地縁的選好性を有する者の需要に限定されており、取引は見られない。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ａ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	日光市
地域	栃木県日光市清滝１丁目１７５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,543 円／平米 5万1,385 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,040 円／平米 4万9,722 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,778 円／平米 3万8,938 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	日光市
地域	栃木県日光市清滝１丁目１７５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,289 円／平米 4万627 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,314 円／平米 3万7,404 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,023 円／平米 3万9,748 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	日光市
地域	栃木県日光市清滝１丁目１７５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,905 円／平米 3万9,358 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,624 円／平米 7万1,489 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,094 円／平米 3万9,983 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	日光市
地域	栃木県日光市清滝１丁目１７５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,897 円／平米 4万5,943 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,744 円／平米 4万5,438 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,848 円／平米 3万9,169 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情