路線価 (2023) 栃木県日光市七里703-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 日光市栃木県日光市七里７０３番８
価格時点	2023 年
駅名	日光駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	820万 円 (349 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	820万 円 (349 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,691 円／坪 1平米 2万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、日光市内に存する住宅地域の範囲で形成される。主たる需要者は、市内及び周辺市町に在住する第一次取得者層で、圏外からの流入は極めて少ない。人口減少及び高齢化の進行により地域経済の縮小が続く中で、住宅地の取引需要も低調に推移している。市場において需要の中心となる価格帯は、土地のみで４００～８００万円前後、新築戸建では１，８００～２，４００万円前後である。 (2) 同一需給圏は日光市内の主に住宅利用が多く見られる南部地域を中心とする。需要の中心はサラリーマン世帯を中心とする比較的若い一次取得者層であり、隣接市等からの圏域内への転入者は少ない。近隣地域は一定の居住環境や接近性を有しているため住宅地としての需要は認められるものの、人口減少や高齢化等社会環境に起因する需要減退により弱含みの推移が見られる。取引の中心となる価格帯は３００㎡程度で６００万円から８００万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣は旧日光市中心部に近接する住宅地域で、周辺には空地も残る。不動産賃貸も散見されるが、土地価格に対して十分な賃料相場が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自己使用による土地利用が大半であり、市場の実勢を反映した比準価格には相対的に強い説得力が認められる。以上により、鑑定評価額は、比準価格を標準に収益価格は参考にとどめ、更に前年公示価格等との検討を踏まえて、標記の通り決定した。 (2) 低層戸建住宅が地域内の土地利用の中心であり、アパートの敷地としての利用は少ない。これは投資額を家賃収入で回収できるだけの家賃水準にはないことに起因しており、概ね地主が相続対策として建設したものである。このため賃貸物件を目的とした土地取引はほぼ見られず、土地取引において収益性はほとんど考慮されていない。従って比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	日光駅南東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	105.6 坪 (349 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地の見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日光市栃木県日光市七里７０３番８
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	15 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣は旧日光市中心部に近接する住宅地域。地域要因に大きな変動は見られず、当面は現状を保ちながら推移するものと見込まれる。地価水準はやや弱含みの状態で推移するものと予測する。 (2)住環境の良好な区画整理済みの住宅地域であり、しばらくの間現状のまま推移するものと見られる。地価は緩やかな下落基調が継続していくものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日光市は人口減少率、高齢化率の上昇が続き、いずれも県平均値を上回っている。地域経済は縮小傾向にあり、不動産市場も弱含みで推移している。 (2)物価高やコロナ、国際情勢等、国内外事情を背景として日光市の主力である観光業が左右され、不動産市場における回復基調は慎重さが見られる。
地域要因
(1)旧日光市の市街地周辺部に所在する街区整然とした住宅地域。地域要因に特段の変化は見られず、安定的に推移している。 (2)地域要因を変化させる行政の動き、開発等はなく、旧来通り整然とした街区形成が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	日光市
地域	栃木県日光市七里７０３番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,905 円／平米 3万9,358 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,624 円／平米 7万1,489 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,293 円／平米 7万3,701 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,200 円／平米 7万6,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	日光市
地域	栃木県日光市七里７０３番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,484 円／平米 7万1,026 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,376 円／平米 8万7,199 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,096 円／平米 7万6,355 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	日光市
地域	栃木県日光市七里７０３番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,390 円／平米 5万7,491 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,923 円／平米 7万9,089 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,463 円／平米 7万4,263 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	日光市
地域	栃木県日光市七里７０３番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,461 円／平米 9万7,398 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,643 円／平米 9万4,694 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,230 円／平米 7万6,798 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公２Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	日光市
地域	栃木県日光市七里７０３番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,897 円／平米 4万5,943 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,744 円／平米 4万5,438 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,026 円／平米 7万2,818 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,900 円／平米 7万5,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情