路線価 (2023) 栃木県日光市平ケ崎字中原90-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 日光市栃木県日光市平ケ崎字中原９０番１８
価格時点	2023 年
駅名	今市駅 から 200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	746万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,287 円 1平米 2万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	746万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,287 円／坪 1平米 2万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、今市地区を中心とする日光市内の住宅地域一円の圏域。需要者の中心は圏内に居住及び通勤する一次取得者層が大部分を占め、圏外からの流入はさほど見られない。需給動向は、引き合いの強い区画整理地や新規分譲地との比較において当該地域への選別は厳しくなっており、やや弱含みの状況が続いている。取引の中心は、土地２００～３００㎡前後で４００～８００万円程度であり、新築戸建で２，０００万円台前半である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ日光線、東武日光線及び東武鬼怒川線沿線の今市地区を中心とする市内の住宅地域一円の圏域。典型的な需要者は市内に居住又は勤務する住宅一次取得者で、圏域外からの転入者は少ない。今市地区の需要は街路条件が劣る既成の住宅地域では弱含みであり、新興の開発分譲地に向かう傾向にある。土地は２００㎡から３６０㎡程度で４００万円から８００万円程度、新築戸建物件では２０００万円台が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似地域において価格牽連性を有する事例を収集し得たことから信頼性は高い。一方、周辺ではアパートが見られるものの、自用目的での取引が大半であり、収益性より居住の快適性を重視する住宅地域であるため収益価格は低位に求められ、その信頼性は低いと言わざるを得ない。よって、収益価格は参考に留め、現実の市場での取引実態を反映し実証的である比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 近隣地域は今市駅に近接する既成住宅地域で、自己居住用の住宅建設目的での土地取引を主とする地域である。同一需給圏内において見られるアパートは、相続税対策として旧来の地主が所有地上に建築し経営するものが主であり、比準価格に対し収益価格の相対的信頼性は劣るものと判断する。したがって、市場性を反映して実証的な比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	今市駅南西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	86.5 坪 (286 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日光市栃木県日光市平ケ崎字中原９０番１８
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	200 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	19 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今市駅から徒歩圏内のＪＲ日光線南西側に位置する既成住宅地域であり、今後も現状のまま住宅地域として推移するものと予測する。選別化の影響から、地価水準は若干の下落傾向が続くものと予測する。 (2)当該地域は駅に近接し利便性の高い既成住宅地域であり、地域要因に格別の変動はなく、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は若干の下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万6,287 円 1平米 2万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万6,287 円 1平米 2万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万6,287円 1平米 2万6,100円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 8万6,617円 1平米 2万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万6,287円 1平米 2万6,100円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 8万6,617円 1平米 2万6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日光市は人口減少率、高齢化率がともに県平均を大きく上回っている。二社一寺付近の観光地を除く大部分は下落基調が続いている。 (2)日光市は過去１年間で生産年齢人口が２．０％減少し、住宅地需要は弱含みであるが、観光関連の商業地域の一部では地価の下げ止まりが見られる。
地域要因
(1)今市駅に近い既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見受けられない。選別化の影響から、需要は依然として若干の弱含みである。 (2)駅に近接した生活利便性が高い地域であり、当該地域に対する需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	日光市
地域	栃木県日光市平ケ崎字中原９０番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万741 円／平米 10万1,630 円／坪
推定価格 平米 坪	3万102 円／平米 9万9,517 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,861 円／平米 8万5,496 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,100 円／平米 8万6,287 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	日光市
地域	栃木県日光市平ケ崎字中原９０番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,390 円／平米 5万7,491 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,923 円／平米 7万9,089 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,423 円／平米 8万4,048 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	日光市
地域	栃木県日光市平ケ崎字中原９０番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万319 円／平米 10万235 円／坪
推定価格 平米 坪	3万380 円／平米 10万436 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,372 円／平米 8万7,186 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,600 円／平米 8万7,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	日光市
地域	栃木県日光市平ケ崎字中原９０番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,954 円／平米 10万8,946 円／坪
推定価格 平米 坪	3万585 円／平米 10万1,114 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,745 円／平米 8万5,113 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公２Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	日光市
地域	栃木県日光市平ケ崎字中原９０番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,528 円／平米 9万1,008 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,927 円／平米 8万5,715 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,189 円／平米 8万6,581 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情