路線価 (2023) 栃木県日光市今市字春日町493-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 日光市栃木県日光市今市字春日町４９３番３
価格時点	2023 年
駅名	下今市駅 から 900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,940万 円 (605 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,123 円 1平米 3万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,950万 円 (605 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,453 円／坪 1平米 3万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね日光市全域の商業地域。需要者の中心は地元日光市内の個人事業者や中小企業等であるが、他県の法人や個人も含まれる。旧今市市中心部の既成商業地。郊外路線沿いに大型店舗の出店が相次いだが現在は沈静化している。これに対し、中心部は整備が進行中であるため商業地需要はやや盛り返しつつある。画地規模にやや多様性が見られることから、需要の中心価格帯は見出しづらいが、土地は１０００万～２５００万円程度が取引の中心と思われる。 (2) 同一需給圏は日光市及び周辺市町で商業集積のある圏域である。標準地周辺の国道沿いは古くからの店舗併用住宅のほか、住宅も混在し商業繁華性はやや劣る状況であるが、隣接する地域の同一路線沿いには観光施設が整備され、顧客吸引施設として機能しており、標準地周辺も地価への影響を受けている状況である。一方で、取引は画地条件や従前建物の状況、使用目的等により個別性が強く、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗が中心で低層のテナントビルも見られる既成商業地域であるが、賃貸物件は少ない状況にあることから賃料水準の把握が難しかった。また、取引にあたって収益性が重視されることがあまりないのも当該地域の特性であることから、実証的で信頼性の高い比準価格を標準とし、資料等の収集の限界から相対的に信頼性が劣る収益価格は参酌して、代表標準地との均衡を踏まえ、前年地価公示価格とも比較検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域には自己用店舗のほか、賃貸物件も混在するが賃貸による収益目的での土地の新規需要は見られない。自営目的が支配的であり、土地を購入して収益物件を建築するほど賃貸市場は成熟していないことから収益価格は低位に求められた。収益性よりも周辺の取引価格を指標として価格決定されることが一般的であることから、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下今市駅　西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	183 坪 (605 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事業所、住宅等が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日光市栃木県日光市今市字春日町４９３番３
標準地の範囲
東	30 m
西	130 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	40 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧今市市中心部の国道沿いに位置する商業地域で、道の駅の集客力の高さに加え下今市駅前周辺及び中心部の整備計画が進行中であり町並みに変化が生じつつある。地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (2)旧今市市国道沿いの古くからの商業地域である。地域要因に大きな変動はみられないが、東方で隣接する地域の観光施設は集客状況が良好であり、今後も顧客吸引施設として地域に影響を及ぼすものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万8,106 円 1平米 3万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万8,106 円 1平米 3万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率と高齢化率は県平均よりもかなり高い。令和３年は土地取引件数及び取引面積は共に増加し、建築着工数も増加した。 (2)日光市は人口減少及び高齢化率は県内でも高い状況である。一方で、コロナ禍による行動制限や入国規制の緩和で、観光需要はやや戻りつつある。
地域要因
(1)中心部活性化事業が順調に進行中で、道の駅の活況さも手伝い、以前よりも中心市街地へ車や人が集中し始めている。 (2)旧今市地区の中心市街地街道沿いに位置する、古くからの商業地域であり、周辺では新規の商業施設が近年複数進出し、地価の下落は縮小傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	日光市
地域	栃木県日光市今市字春日町４９３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,685 円／平米 12万7,893 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,608 円／平米 12万7,638 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,498 円／平米 10万7,438 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,500 円／平米 10万7,445 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	日光市
地域	栃木県日光市今市字春日町４９３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,628 円／平米 12万7,704 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,299 円／平米 12万9,922 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,239 円／平米 10万6,582 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,200 円／平米 10万6,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	南西
側道幅員2	7.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	日光市
地域	栃木県日光市今市字春日町４９３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,396 円／平米 12万3,631 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,660 円／平米 10万7,974 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	日光市
地域	栃木県日光市今市字春日町４９３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,085 円／平米 12万9,215 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,085 円／平米 12万9,215 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,955 円／平米 10万8,949 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,000 円／平米 10万9,098 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情