路線価 (2023) 栃木県日光市今市字中道1109-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 日光市栃木県日光市今市字中道１１０９番６外
価格時点	2023 年
駅名	下今市駅 から 100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	925万 円 (272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万2,404 円 1平米 3万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	922万 円 (272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万2,073 円／坪 1平米 3万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は日光市及び周辺市町の商業地域。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人事業主及び県内外の法人が見込まれる。下今市駅周辺の既成商業地域で衰退化傾向にあり、地価は下落が続いているとはいえ、周囲の都市基盤整備事業の進行及び駅近の稀少な立地性から一定の潜在需要は存在している。取引価格は敷地規模によりかなりのばらつきがあり中心となる総額の価格帯は見い出せない状況にあるが、単価としては、３～４万円／㎡程度が中心である。 (2) 同一需給圏は日光市内の商業地域で、主たる需要者は地縁的選好性を有する地元の個人事業主等である。近隣地域は店舗、事務所等の建ち並ぶ駅前の商業地域で、乗降客が少なく、商業地域の郊外化に伴って衰退化傾向が継続している。一方、周辺地域に於いては都市基盤整備事業が進行しているため、繁華性の回復が期待されている。画地規模の観点から、対象標準地に係る市場の中心価格帯の把握は困難であるが、単価としては３万円／㎡～４万円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 下今市駅周辺の既成商業地であるが、自用目的での取引が中心であり、土地価格に見合うだけの賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められており、相対的な信頼性はやや低い。比準価格は少ないながらも価格牽連性を有する商業地の事例を収集し得たことから信頼性は高い。よって、市場での取引の実態を反映し信頼性が高く実証的である比準価格を重視しつつ、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 近隣地域は駅前の商業地域である。収益価格は、空き店舗等が見られ賃貸需要が低迷し、土地価格に見合った家賃水準が形成されていないため、低位に試算された。比準価格は規範性を有する複数の取引事例を採用し、補修正等が適切に施されており、市場に於ける取引の実態を反映した実証的で、説得力のある価格である。従って、本件に於いては、比準価格を標準に、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下今市駅南東方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	82.3 坪 (272 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日光市栃木県日光市今市字中道１１０９番６外
標準地の範囲
東	15 m
西	70 m
南	25 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	20 m
面積	280 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)下今市駅周辺の古くからの既成商業地であるが、周辺では街路整備が着々と進行しており、地域環境の向上が期待される。地価水準は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (2)下今市駅周辺の既成商業地域で、衰退化傾向にあるものの、周辺で都市基盤整備事業が進行しており、繁華性の回復が期待されているため、地価は緩やかに下落するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万4,718 円 1平米 3万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万2,735 円 1平米 3万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万4,718円 1平米 3万4,700円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 11万2,735円 1平米 3万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万2,735円 1平米 3万4,100円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 11万2,735円 1平米 3万4,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内企業の景況感は改善基調にあるが先行きは不透明である。市では、二社一寺付近の観光地を除く商業地の大部分は下落基調が続いている。 (2)観光業、宿泊業等を中心に業績が悪化していたが、県民割りや全国旅行支援、外国人観光客の入国制限見直しにより、一部で業績の回復が見られる。
地域要因
(1)下今市駅周辺の既成商業地域であり、地価は下落傾向にあるが、周辺の街路整備等が進行しており、地域環境の向上により繁華性の回復が期待される。 (2)下今市駅に程近い商業地域で、周辺地域で都市基盤整備が進行しており、宅地需要の回復が期待されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	日光市
地域	栃木県日光市今市字中道１１０９番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,396 円／平米 12万3,631 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,214 円／平米 11万3,111 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,200 円／平米 11万3,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	日光市
地域	栃木県日光市今市字中道１１０９番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,976 円／平米 9万9,101 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,140 円／平米 10万9,561 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,921 円／平米 11万5,449 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,900 円／平米 11万5,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	日光市
地域	栃木県日光市今市字中道１１０９番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,685 円／平米 12万7,893 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,608 円／平米 12万7,638 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,388 円／平米 11万6,993 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	日光市
地域	栃木県日光市今市字中道１１０９番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,085 円／平米 12万9,215 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,085 円／平米 12万9,215 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,866 円／平米 11万5,267 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,900 円／平米 11万5,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情